قوانين الايجارات القديمة - الخلفيه التاريخيه – الجزء الاول - مستشارك القانونى

قوانين الايجارات القديمة - الخلفيه التاريخيه – الجزء الاول - مستشارك القانونى

لمحه تاريخيه عن قوانين الإيجار القديم ( الاستثنائى )

1- أول فكرة لامتداد عقد الإيجار

 لم تكن إمدادا قانونيا صرفا بقوة القانون وإنما كان امتدادا مشروطا بطلب المستأجر البقاء في العين المؤجرة وجاء ذلك في أمر وزير الداخلية رقم 151 لسنة 1941 حيث نص في المادة الأولى منه على انه " لمستأجري المنازل أو أجزاء المنازل الخالية من المفروشات أو المفروشة و المخصصة للسكنى وللمستأجرين من الباطن في المدن وفى الأحياء التي يصدر بتحديدها قرار من وزير الداخلية الحق في طلب امتداد الإجارة القائمة في أول مايو سنة 1941 بالشروط الواردة فيها لمدد جديدة متتابعة بحيث لا تزيد المدة الواحدة على ستة أشهر ويجب للانتفاع بأحكام الفقرة السابقة أن يكون المستأجر قد قام بجميع الالتزامات المفروضة عليه بمقتضى عقد الإيجار وان يعلن المالك بخطاب موصى عليه برغبته في التجديد قبل انتهاء الإجارة بخمسة عشر يوما على الأقل"

2- ثم صدر المرسوم 598 رقم لسنة 1945

وكانت أول فكرة للامتداد القانوني دون تكليف المستأجر في إعلان رغبته في امتداد عقد الإيجار فنص في مادته الأولى على انه " لا يجوز للمؤجر إن يخرج المستأجر إلا بحكم قضائي يستند إلى احد السببين الآتيين :-

 (1) إن تكون الأجرة المستحقة بصفه قانونية طبقا لأحكام هذا الأمر لم تدفع في خلال خمسة عشر يوما من تاريخ المطالبة بها بعد لاستحقاق بإعلان على يد محضر أو بخطاب مسجل

 (2) إن يكون المستأجر قد استعمل المكان أو سمح باستعماله بطريقه تنافى شروط عقد الإيجار المعقول هاو تضر بمصلحه المالك ......"

3- ثم صدر المرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946

ونص في مادته الثانية على انه :- لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر إلا لأحد الأسباب الآتية

:- (أ‌) إذا لم يقم المستأجر بوفاء الأجرة المستحقة طبقا لأحكام هذا المرسوم بقانون في خلال خمسة عشر يوما من تاريخ المطالبة بها قضاء أو من تاريخ تكليف المستأجر بوفائها بإعلان على يد محضر أو بكتاب مسجل مصحوب بعلم وصول

 (ب‌) إذا كان المستأجر قد أجر من الباطن المكان المؤجر دون أن يكون له الحق في ذلك

 (ج) إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تنافى شروط الإيجار المعقولة أو تضر بمصلحة المالك"

4- ثم صدر القانون رقم 121 لسنة 1947

ثم صدر أول قانون صادر عن ممثلي الشعب ويقرر الامتداد القانوني لعقود الإيجار إلا وهو القانون رقم 121 لسنة 1947 والذي نص في مادته الثانية من ذات القانون والمعدلة بالقانون 17 لسنة 1949 على انه " لا يجوز للمؤجر إن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :- 

(أ‌) إذا لم يقم المستأجر بوفاء الأجرة المستحقة طبقا لأحكام هذا القانون في خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بإعلان على يد محضر أو بكتاب مسجل يسلم بإيصال

 (ب‌) إذا كان المستأجر قد أجر من الباطن المكان المؤجر بغير إذن كتابي صريح من المالك في تاريخ التأجير ولا يعمل بالتصريح العام العقد الأصلي بالتأجير من الباطن إلا إذا كان لاحقا لأخر ديسمبر سنة 1943

)ج) إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تنافى شروط الإيجار المعقولة أو تضر بمصلحة المالك

(د) إذا ثبت أن المكان المؤجر أصبح آيلا للسقوط ويخشى منه على سلامة المكان " 

غير أن الماده 9 من القانون 49/1977 أبقت على بعض نصوص القانون 121 لسته 1947

ومنها الماده 4  ، 5 مكرر (1، 2 ، 3 ، 4 ) ، 6 ، 14 ـ16 و تتعلق هذا المواد بتقدير الاجره و زيادتها و تخفيضها

ماده (4) :-

لا يجوز أن تزيد الاجره المتفق عليها في هقود لايجار التي ابرمت كمذ اول مايو سنة 1941 على اجره ابريل سنه 1941 أو أجره المثل لذلك إلا  بمقدار ما يأتي :-

(اولاً ) فيما يتعلق بالمحال المؤجره لأغراض تجاريه أو صناعيه و المحال العامه 45% إذا كانت الاجره المتفق عليها أو أجره المثل لا تتجاوز خمسة جنيهات شهرياً .

6% فيما عدا ذلك .

(ثانياً ) فيما يتعلق بعيادات الأطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و من اليهم من أصحاب المهن غير التجاريه 30% من الاجره المستحقه 0

(ثالثاً ) فيما يتعلق بالمدارس و المحاكم و الانديه و المستشفيات و جميع الأماكن الأخرى المؤجره للمصالح الحكوميه أو المعاهد العلميه 25 % من الاجره المستحقه 0

( رابعاً )  فيما يتعلق بالاماكن الأخرى :-

10% إذا كانت الاجره المتفق عليها أو أجره المثل لا تتجاوز اربعه جنيهات شهرياً 0

12% إذا كانت الاجره المتفق عليها أو أجره المثل لا تتجاوز عشر جنيهات شهرياً .

14% فيما زاد على ذلك.

على أنه إذا كانت هذه الأماكن مؤجره بقصد إستغلالها مفروشه أو أجرت مفروشه جازت زياده الاجره الى 70% من الاجره المتفق عليها أو أجره المثل 0

و يدخل في تقدير الاجره المتفق عليها أو أجره المثل تقويم كل شرط أو إلتزام جديد لم يكن وارداً فىالعقود المبرمه قبل اول مايو سنه 1941 أو لم يجر العرف في خذا التاريخ بفرضه على المستأجر

على أنه فيما يتهلق بمدينة الاسكندريه يكون مالؤجر بالخيار بين المطالبه باجرهشهر أغسطس سنة 1939 أو شهر ابريل سنه 1941 أو بأجره المثل لآيهما 0

و يكون المستأجر في جميع الأحوال سالفة الذكر بالخيار بين قبول الزياده و بين فسخ العقد 0

و تسرى الزياده المذكوره إبتداء من أو الشهر التالى لإخطار المؤجر المستأجر بطلب الزياده إلا فيما يتعلق بعقود الإيجار المبرمه أو التي ثار إمتدادها قبل أول مايو 1941 و التي لا تزال مدتها ساريه ، فإن الزياده بالنسبه اليها تبتدئ من تاريخ المطالبه بها بعد إنتهاء الاجاره المذكوره 0

 و لا تسري أحكام هذه الماده على المباني المنشأة منذ أول أكتوبر سنة 1944

5- ثم صدر قرار رئيس الجمهوريه العربيه المتحده رقم 169 /1961 بشأن تقرير بعض الإعفاءات من الضريبه على العقارات

ماده (1) :-

تُعفى من أداء الضريبه على العقارات المبنيه و الضرائب الإضافيه الاهرى المتعلقه بها المساكن التي لا يزيد متوسط الايجار الشهرى للحجره بالوحده السكنيه فيه على ثلاث جنيهات .

كما تُعفى من أداء الضريبه وحدها المساكن التي يزيد متوسط الإيجار الشهرى للحجره بالوحده السكنيه فيها على ثلاث جنيهات و لا يجاوز خمسة جنيهات

 و على المالك في كلتا الحالتين أن يُخفض قيمة الايجار للساكن بما يُعادل ما خص الوحده السكنيه من إعفاء0

6- ثم صدر القانون رقم 46 لسنة 1962 بشأن تحديد إيجار الأماكن بتاريخ 5 / 2 / 1962 و  ظل معمولاً ببعض مواده فقط .

المادة () : بعد الإطلاع على الدستور المؤقت؛ وعلى القانون رقم 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين والقوانين المعدلة له؛ وعلى القانون رقم 56 لسنة 1954 بشأن الضريبة على العقارات المبنية والقوانين المعدلة له؛ وعلى القانون رقم 45 لسنة 1962 بشأن تنظيم المباني؛ وعلى القانون رقم 222 لسنة 1955 بشأن فرض مقابل التحسين على العقارات والقوانين المعدلة له؛ وعلى قانون الإدارة المحلية الصادر بالقانون رقم 124 لسنة 1960 والقوانين المعدلة له؛ وعلى القانون رقم 129 لسنة 1961 في شأن الضريبة على العقارات المبنية؛ وعلى القانون رقم 168 لسنة 1961 في شأن خفض إيجار الأماكن؛ وعلى القانون رقم 169 لسنة 1961 بتقرير بعض الإعفاءات من الضريبة على العقارات المبنية وخفض الإيجارات بمقدار الإعفاء؛ وبناء على ما ارتآه مجلس الدولة؛

المادة (1) : تحدد إيجارات الأماكن المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض والتي تنشأ بعد العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961 المشار إليه، وفقاً لما يأتي: (أ) صافي فائدة استثمار العقار بواقع 5% من قيمة الأرض والمباني. (ب) 3% من قيمة المباني مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة. ومع مراعاة الإعفاءات المقررة بالقانون رقم 169 لسنة 1961 المشار إليه يضاف إلى القيمة الإيجارية المحددة وفقاً لما تقدم، ما يخصها من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية المستحقة. وتسري أحكام هذا القانون على المباني التي لم تؤجر أو تشغل لأول مرة حتى تاريخ العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961 المشار إليه.

المادة (2) : تقدر قيمة الأرض وفقا لثمن المثل وقت البناء وتقدر قيمة المباني وفقا لسعر السوق لمواد البناء وقت الإنشاء. وتحسب كامل قيمة الأرض والمباني والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق العامة في حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها واستيفاء الارتفاع المسموح به وطبقا للقيود المفروضة على المنطقة وأحكام قوانين تنظيم البناء وغيرها من اللوائح والقوانين. أما في حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها مع عدم استكمال البناء إلى الحد الأقصى المسموح به فتحسب كل قيمة المباني المنشأة، كما تحسب قيمة الأرض والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق بنسبة ما يقام فعلا من أدوار إلى العدد الكلي للأدوار الكاملة التي تسمح بها قيود الارتفاع المشار إليها. ويجوز في بعض المناطق تعديل هذه النسبة بما يتفق وصقع الموقع وذلك حسبما تراه لجان التقدير والمراجعة المنصوص عليها في هذا القانون. وإذا كان البناء لا يشغل غير جزء من الأرض المسموح بالبناء عليها فلا يحتسب في تقدير الإيجار من قيمة الأرض إلا بالقدر المخصص لمنفعة البناء فقط بشرط تحديد هذا القدر بفواصل ثابتة وإلا فلا تحتسب سوى المساحة المبني عليها بالفعل. وفي حالة المساكن المستقلة أو المباني ذات الصبغة الخاصة كالفيلات فيؤخذ في الاعتبار عند تحديد قيمة إيجار هذه الأبنية - علاوة على قيمة المباني - قيمة الأرض والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق بأكملها وبصرف النظر عن الحد الأقصى المسموح به لارتفاع البناء، على أنه إذا جد أي تغيير في الوضع الذي بني التقدير على أساسه، فيعاد التقدير وفقا للوضع الجديد.

المادة (3) : يعاد تقدير قيمة الأرض عند تحديد الإيجار في حالة تعلية البناء وذلك إذا تمت التعلية بعد خمس سنوات على الأقل من تاريخ إنشاء المباني الأصلية أو في حالة ما إذا طرأ على العقار ما يستوجب تطبيق القانون رقم 222 لسنة 1955 المشار إليه وفي هذه الأحوال تكون إعادة تقدير قيمة الأرض بقصد تحديد إيجار المباني المستجدة فقط.

المادة (4) : تختص لجان تقدير القيمة الإيجارية المنصوص عليها في المادة 13 من القانون رقم 56 لسنة 1954 المشار إليه بتحديد إيجار المباني الخاضعة لهذا القانون وتوزيعها على الوحدات، على أن يعدل تشكيلها بأن يضم إلى عضويتها اثنان من مهندسي الإدارات الهندسية المحلية بالمحافظة يصدر باختيارهما قرار من المحافظ وتكون رئاسة اللجنة للموظف الأعلى درجة من الأعضاء أو الأقدم عند تساوي الدرجة. ويجب على مالك العقار قبيل إعداده للاستعمال أن يخطر اللجنة التي يقع في دائرتها العقار بذلك لتقوم بتحديد الإيجار وتوزيعه، وللمالك أن يقدم إلى اللجنة المستندات المثبتة لقيمة الأرض والمباني لتستعين بها اللجنة عند التقدير كما له أن يتقدم إليها بمقترحاته عن كيفية توزيع الإيجار على وحدات البناء. ويجوز للمالك قبل صدور قرار اللجنة بتحديد الإيجار وتوزيعه أن يؤجر المبنى كله أو بعضه على أن يسري القرار المشار إليه بأثر رجعي من وقت إبرام عقد الإيجار.

المادة (4) : يجوز لمن يستأجر وحدة سكنية مفروشة لمدة تزيد على ستة شهور أن يتقدم إلى لجان التقدير المنصوص عليها في المادة السابقة لتقوم هذه اللجان بتحديد ما يجب إضافته على الإيجار المستحق قانونا عن هذه الوحدات كمقابل للمفروشات. ويجب تقديم الطلب إلى لجان التقدير خلال ستين يوما من تاريخ عقد الإيجار أو من تاريخ استكمال مدة الستة شهور. ويشترط لقبول الطلب أن يكون مصحوبا بما يدل على أداء تأمين يوازي 10% من قيمة إيجار شهر واحد بحد أدنى جنيه واحد، ويقدم هذا التأمين إلى المحافظة نقدا أو بحوالة بريدية. ويصدر قرار من وزير الإسكان والمرافق بتحديد القواعد التي تتبعها اللجان لتقدير مقابل المفروشات وقسط الاستهلاك السنوي وتتبع الإجراءات والقواعد المنصوص عليها في المادة السابقة عند نظر الطلب.

المادة (5) : يجوز لكل من المالك والمؤجر من الباطن والمستأجر على حسب الأحوال أن يتظلم من قرار لجنة التقدير الذي يصدر تطبيقا لحكم المادة 4 مكرر أمام مجلس المراجعة المنصوص عليه في المادة السابقة. ويخضع التظلم من حيث المواعيد والإجراءات للأحكام المنصوص عليها في المادة السابقة.

المادة (5) : يجوز للمالك أو المستأجر أن يتظلم من قرار لجنة التقدير أمام مجلس المراجعة المنصوص عليه في المادة 16 من القانون رقم 56 لسنة 1954 المشار إليه على أن يعدل تشكيله بحيث يكون برئاسة قاض يندبه رئيس المحكمة الابتدائية بدائرة المحافظة، ويضم إلى عضوية المجلس اثنان من مهندسي الإدارات الهندسية المحلية بالمحافظة يصدر بتعيينهما قرار من المحافظ. ويجب تقديم التظلم إلى المجلس خلال ستين يوما تسري بالنسبة للمالك من تاريخ إخطاره بقرار اللجنة بكتاب مسجل مصحوب بعلم وصول وبالنسبة للمستأجر من تاريخ إخطاره على النحو السابق أو من تاريخ إبرام عقد الإيجار بالنسبة للمستأجر الأول. ويكون قرار المجلس غير قابل لأي طريق من طرق الطعن، ولا يترتب على الطعن في قرارات اللجان وقف تنفيذها. ولا يجوز لأي مستأجر آخر المنازعة في أجرة الوحدة السكنية متى صار تحديدها نهائيا.

المادة (6) : تسري أحكام هذا القانون على عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدنا بالتطبيق لأحكام قرار رئيس الجمهورية رقم 1755 لسنة 1960 المشار إليه وعلى القرى التي يصدر بها قرار من وزير الإسكان والمرافق بناء على طلب المحافظ المختص.

المادة (6) : تشكل لجنة عليا برئاسة وزير الإسكان والمرافق وعضوية كل من وكيل وزارة الإسكان والمرافق المختص ومستشار الدولة لوزارة الإسكان والمرافق يكون لها تفسير أحكام هذا القانون وتعتبر قراراتها في هذا الشأن تفسيرا تشريعيا ملزما وتنشر في الجريدة الرسمية.

المادة (6) : تباشر اللجان والمجالس المشار إليها في المادتين 4 و5 أعمالها فيما يتعلق بتنفيذ أحكام هذا القانون، وفقا للشروط والأوضاع التي يصدر بها قرار من وزير الإسكان والمرافق. وتقوم هذه اللجان بتوزيع القيم المحسوبة وفقا للمادتين الثانية والثالثة، على وحدات المبنى المختلفة على أساس نسبة مساحتها إلى المساحة الكلية لهذه الوحدات، ومع مراعاة ظروف وصقع كل وحدة والغرض من استعمالها.

المادة (7) : يعاقب المؤجر الذي يخالف قرار تحديد الإيجار وتوزيعه بالحبس مدة لا تزيد على ثلاثة أشهر وبغرامة لا تجاوز مائتي جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين.

المادة (8) : ينشر هذا القرار بقانون بالجريدة الرسمية، ويصدر وزير الإسكان والمرافق القرارات اللازمة لتنفيذه.

 التوقيع :  رئيس الجمهورية - جمال عبد الناصر

7- ثم صدر القانون رقم 7 لسنة 1965 بشأن تخفيض إيجار المساكن بتاريخ 22 / 2 / 1965.

المادة (1) : تخفض بنسبة 20% الأجور الحالية للأماكن الخاضعة لأحكام المرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 والقانونين رقم 55 لسنة 1958 ورقم 168 لسنة 1961 وتسري التخفيضات المشار إليها في هذه الفقرة اعتبارا من الأجرة المستحقة عن شهر مارس سنة 1965 وإذا كان المكان المؤجر الذي تنطبق عليه الشروط الواردة في القوانين السالفة الذكر لم يكن قد سبق تأجيره قبل العمل بأحكام هذا القانون يكون التخفيض عند التعاقد على تأجيره بالنسب المشار إليها في القوانين سالفة الذكر على أساس أجر المثل الساري عند إنشاء المكان مخفضا بالنسبة المشار إليها في الفقرة السابقة.

المادة (2) : تخفض بنسبة 35% الأجور المتعاقد عليها للأماكن الخاضعة لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 والتي لم يكن قد تم تقدير قيمتها الإيجارية طبقاً لأحكام هذا القانون تقديراً نهائياً غير قابل للطعن فيه. وتعتبر الأجرة المخفضة طبقاً للفقرة السابقة تحديدا نهائياً غير قابل للطعن فيه للقيمة الإيجارية ويسري بأثر رجعي من بدء تنفيذ عقد الإيجار. وبالنسبة للاماكن التي يكون قد تم تقدير قيمتها الإيجارية تقديراً نهائياً غير قابل للطعن فيه تعدل هذه القيمة على أساس الأجرة المخفضة طبقاً لحكم هذه المادة أو طبقاً للتقدير الذي تم وفقاً لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 أيهما أقل وذلك اعتباراً من الأجرة المستحقة عن شهر مارس سنة 1965

المادة (3) : يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر وبغرامة لا تقل عن مائتي جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين كل مؤجر يخالف أحكام هذا القانون.

المادة (4) : ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به من تاريخ نشره. يبصم هذا القانون بخاتم الدولة وينفذ كقانون من قوانينها،

 التوقيع :  جمال عبد الناصر - رئيس الجمهورية العربية المتحدة

8- ثم صدر القانون رقم 52 لسنة 1969 بشأن إيجار الأماكن و تنظيم العلاقه بين المؤجرين و المستأجرين

5- ثم صدر القانون رقم 52 لسنة 1969 ونصت المادة الثالثة والعشرون على انه " فى غير الاماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :-
(أ‌) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى علية مصحوب بعلم الوصول بدون مظروف أو بإعلان على يد محضر على انه لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بأداء الأجرة وفوائدها بواقع 7% من تاريخ الاستحقاق حتى تاريخ السداد والمصاريف الرسمية وذلك قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى فإذا تكرر امتناعه أو تأخر عن الوفاء بالأجرة المستحقة دون أن يقدم مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء 

(ب‌) إذا اجر المستأجر المكان المؤجر من الباطن أو تنازل عنه أو تركة للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي صريح من المالك وذلك مع عدم الإخلال بأحكام المواد 4 ، 21 ، 26 ، 27 من هذا القانون 

(ج) إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة أو تضر بمصلحة المؤجر

9- ثم صدر القانون رقم 49 لسنة 1977بشأن إيجار الأماكن و تنظيم العلاقه بين المؤجرين و المستأجرين

وقد جاء نص المادة التاسعة من القانون رقم 49 لسنة 1977على النحو الآتى :-

" يستمر العمل بالأحكام المحددة للأجرة والأحكام المقررة على مخالفتها بالقانون رقم 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين والقانون رقم 169 لسنة 1961 بتقرير بعض الإعفاءات والقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن والقانون رقم 7 لسنة 1965 فى شأن تخفيض إيجار الأماكن والقانون رقم 52 لسنة 1969 فى شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين والقوانين المعدلة لها وذلك بالنسبة إلى نطاق سريان كل منها " .

ويقصد بهذا النص إستبقاء أحكام تحديد الأجرة والجزاءات المقررة التى تضمنتها القوانين السابقة للعمل بكل منها بالنسبة إلى الأماكن التى كانت تخضع له وقصر تطبيق الأحكام التى أوردها قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 فى الفصل الثانى من الباب الأول منه فيما يخص تقدير وتحديد الأجرة على الأماكن التى يرخص فى إقامتها من تاريخ العمل به فى 9/9/1977 .

وقد جاء نص المواد المتعلقه بتقدير القيمه الإيجاريه من القانون رقم 49 لسنة 1977على النحو الآتى :-

مادة 14

تقدر اجرة المبني المرخص في اقامته من تاريخ العمل بهذا القانون علي الاسس الآتية:

( أ ) صافي عائد استثمار العقار بواقع 7% ( سبعة في المائة ) من قيمة الارض والمباني .

( ب ) مقابل استهلاك رأس المال والمصروفات الاصلاحات والصيانة والادارة بواقع 3% ( ثلاثة في المائة ) من قيمة المباني .

ومع مراعاة الاعفاءات المقررة في شأن الضريبة علي العقارات المبنية يضاف الي الاجرة المحددة وفقا لما تقدم ما يخصها من الضرائب العقارية الاصلية والاضافية كل ذلك مع عدم الاخلال باحكام القوانين الاخري الخاصة بالتزامات كل من المؤجر والمستأجرين بشأن الضرائب والرسوم .

        ويلتزم المستأجر باداء هذه الضرائب والرسوم الي المؤجر مع الاجرة الشهرية ويترتب علي عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة علي عدم سداد الاجرة .

مادة 15

يكون تحديد اجرة المباني بعد انشائها علي اساس تقدير قيمة الارض وفقا لثمن المثل في عام 1974 مع ريادة سنوية مقدارها 7% ( سبعة في المائة ) لحين البناء ، وتقدير قيمة المباني وفقا للتكلفة الفعلية وقت البناء ، وذلك دون التقيد بالاجرة المبدئية المقدرة للمبني قبل انشائه مع الالتزام بمستوي المباني المبين بالموافقة الصادر علي اساها ترخيص البناء دون اعتداد باية زيادة في المواصفات اثناء التنفيذ .

اما في حالة البناء علي كل المساحة المسموح بالبناء عليها مع عدم استكمال المبني الحد الاقصي المسموح به لارتفاع البناء تحسب كل قيمة المباني المنشأة كما تحسب قفيمة الارض والاساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق بنسبة ما يقام فعلا من ادوار الي العدد الكلي للأدوار التي تسمح بها قيود الارتفاع المشار اليها ويجوز في بعض المناطق تعديل هذه النسبة بما يتفق وظروف العمران وذلك بقرار من المجلس المحلي المختص .

        واذا كان البناء لا يشغل غير جزء من الارض المسموح بالبناء عليها فلا يحسب في تقدير الايجار من قيمة الارض الا اقدر المخصص لمنفعة البناء فقط بشرط تحديد هذا القدر بفواصل ثابتة والا فلا تحسب سوي المساحة المبني عليها بالفعل .

مادة 16

يعاد تقدير قيمة الارض عند تحديد الاجرة في حالة تعلية البناء وذلك اذا تمت التعلية بعد سنتين علي الاقل من تاريخ انشاء المباني او في حالة ما اذا طرأ علي العقار ما يتوجب تطبيق اعادة تقدير القوانين العادية في شأن التحسين وفي هذه الاحلة تكون اعادة تقدير قيمة الارض بقصد تحديد اجرة المباني المستجدة فقط .

مادة 17

تكون قرارات لجان تحديد الاجرة نافذا رغم الطعن عليهما ونعتبر نهائية اذا لم يطعن عليها في الميعاد .

مادة 18

يكون الطعن علي قرارات لجان تحديد الاجرة خلال ثلاثين يوما من تاريخ الاخطار بصدور قرار اللجنة اما المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها المكان المؤجر ويلحق بتشكيلها مهندس معماري او مدني مقيد بنقابة المهندسين من الدرجة الثانية علي الاقل ومن غير القائمين بتحديد الاجرة يختاره المحافظ لمدة سنتين قابلة للتجديد ولا يكون له صوت معدود في المداولة ، ويحلف المهندس يمينا امام احدي دوائر الاستئناف المختصة بأن يؤدي عمله بصدق وامانة .

مادة 31

 في غير الأماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:-

(أ‌) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى علية مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر و لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخر عن الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم 

(ب‌) إذا اجر المستأجر المكان المؤجر من الباطن أو تنازل عنه أو تركة للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي وذلك مع عدم الإخلال بأحكام المواد التي تجيز للمستأجر ذلك 

(ج) إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة والمتعارف عليها أو تضر بمصلحة المؤجر أو استعمله في غير الأغراض المؤجر من اجلها وذلك بعد اعذراه بإعادة الحالة إلى ما كانت عليه
(د) إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة ضارة بالصحة أو مقلقة للراحة أو منافية للآداب العامة متى ثبت ذلك بحكم قضائي نهائي"

المادة 34

تخفض الأجرة المستحقة بمقدار 5% بحد أدنى مقدار مائتا مليم بالنسبة الى شاغلى الأماكن الذين لم يكونوا ملتزمين بقيمة استهلاك المياه فى 18 /8 / 1969 كما يسرى هذا الخفض اذا كان قد جرى العمل بين المؤجر والمستأجر على تحمل المؤجر بقيمة الأستهلاك على الرغم من النص فى عقد الأيجار على التزام المستأجر بها على الا يسرى هذا الخفض بالنسبة الى الأماكن التى انشأت قبل اول يناير سنة 1944. ويجوز لكل من المالك أو المستأجر تركيب عداد خاص على نفقته لحساب استهلاك المياه بالوحدة المؤجرة وذلك دون اشتراط موافقة الأخر وفى هذه الحالة تتم المحاسبة وفقا للأوضاع المبينة فى المادة السابقة .

10- ثم صدر القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن الاحكام الخاصة بتأجير وبيع الاماكن

المادة 18

 لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :-

(أ‌) الهدم الكلى أو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط و الإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا لأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية 

(ب‌) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى علية مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر و لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط إن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر
فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخر عن الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال 

(ج ) إذا ثبت إن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجرة من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي ، أو تركة بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون إخلال بالحالات التي يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركة لذوى القربى وفقا لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977
(د) إذا ثبت بحكم قضائي نهائي إن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة ا وفى إغراض منافية للآداب العامة ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة وتلغى المادة 31 من القانون 49 لسنة 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون " 

المادة 7

اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون تزاد فى أول يناير من كل سنة أجرة الاماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر 1977 زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة من القيمة الايجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت الانشاء حتى لو أدخلت عليها تعديلات جوهرية . ويخصص المالك نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة ويعتبر بمثابة تحت يده ويصدر قرار من الوزير المختص بالاسكان بتنظيم التصرف فيه لهذا الغرض . وتحدد الزيادة المشار اليها وفقا للنسب الآتية : (أ) 30% عن الاماكن المنشاة قبل أول يناير سنة 1944 . (ب) 20% عن الاماكن المنشأة منذ أول يناير سنة 1944 ، وقبل 5 من نوفمبر سنة 1961 . (ج) 10% عن الاماكن المنشأن منذ 5 نوفمبر سنة 1961 ، وحتى 6 من أكتوبر سنة 1973 . ( د ) 5 % عن الاماكن المنشأن منذ 7 أكتوبر سنة 1973 وحتى 9 سبتمبر سنة 1977 .

المادة 19

فى الاحوال التى يتم فيها تغيير استعمال العين الى غير أغراض السكنى تزاد الاجرة القانونية بنسبة : 1- 200% للمبانى المنشأة قبل أول يناير 1944 . 2- 100% للمبانى المنشأة منذ أول يناير 1944 وقبل 5 نوفمبر 1961 3- 75 % للمبانى المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961 وحتى 9 سبتمبر 1977 4- 50% للمبانى المنشأة أو التى تنشأ بعد 9 سيتمبر 1977 . وفى حالة التغيير الجزئى للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار إليها . ويشترط ألا يترتب على تغيير الاستعمال كليا أو جزئيا الحاق ضرر بالمبنى أو بشاغليه . وتلغى المادة (23) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ بهذا القانون .

#مستشارك_القانوني

#قناة_مستشارك_القانوني_مايكل_بساده_اديب_المحامي

#مكتب_مايكل_بساده_اديب_المحامي

#MaichaelBessadaLawFirm

# الايجارات القديمه