الضريبه على الدخل: الاعفاءات و التقدير الجزافى - مستشارك القانونى

الاعفاءات الضريبيه

القانون رقم 97 لسنة 2018

قانون رقم  97 لسنة 2018 بتعديل بعض احكام قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون  رقم 91 لسنة 2005

قرر مجلس النواب القانون الاتى نصه و قداصدرناه

" المادة الاولى "

يستبدل بنص المادة (8) من قانون الضريبية على الدخل  الصادر بالقانون رقم 91 لسنة 2005 النص الاتى :-

تكون اسعار الضريبة على النحو التى :-

الشريحة الاولى : حتى 8000 جنيه فى السنة  ( معفاه من الضريبة )

الشريحة الثانية : اكثر من 8000 جنيه حتى 30000جنية ( 10%) ويتم خصم 85% على قيمة الضريبة.

الشريحة الثالثة : أكثر من 30000جنية حتى 45000جنيه( 15%) ويتم خصم 45% على قيمة الضريبة

الشريحة الرابعة :  اكثر من 45000 جنيه حتى 200000جنيه (20%) ويتم خصم 7.5% على قيمة الضريبة.

الشريحة الخامسة : أكثر من 200000 جنيه (22.5%) ولا يتم خصم أى نسب من قيمة الضريبة نهائياً.

و يتم  منح الخاضعين للشرائح الثلاثة  التالية خصماً من الضريبة المستحقة  عليهم على النحو الاتى :-

الشريحة الثانية 85%

الشريحة الثالثة 45%

الشريحة الرابعة 7.5%

و يكون منح الخصم المشار اليه فى الفقرة السابقة لمرة واحده وفقاً لاعلى شريحة  يقع  فيها الممول و لا يجوز منح هذا الخصم لمن يخضعون للشريحة الخامسة .

و يتم تقريب مجموع صافى الدخل السنوى عند حساب الضريبة  لاقرب  عشرة جنيهات اقل و تحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون كيفية حساب الضريبة .

( المادة الثانية )

تسرى احكام المادة السابقة  على النحو الاتى :-

اولا :- بالنسبة لممولى المرتبات  و ما فى حكمها  اعتبارات من اول الشهر التلى لتاريخ نشر القانون فى الجريدة الرسمية

ثاينا:- بالنسبة لممولى النشاط التجارى او المهنى اوغير التجارى او إيرادات  الثروة العقارية   اعتبارا من الفترة الضريبية التى تنتهى بعد تاريخ النشر هذا القانون فى الجريدة الرسيمة .

( المادة الثالثة )

ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسيمة  و يعمل به من اليوم التالى لتاريخ نشرة يبصم هذا القانون  بخاتم الدولة و ينفذ كقانون من قوانينها .

باسم الشعب

المحكمة الدستورية العليا

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم الأحد، الثانى عشر من مايو سنة 2013م، الموافق الثانى من رجب سنة 1434هـ.

برئاسة السيد المستشار / ماهر البحيرى                       رئيس المحكمة

وعضوية السادة المستشارين:عبد الوهاب عبد الرازق ومحمد عبد العزيز الشناوى وماهر سامى يوسف ومحمد خيرى طه النجار وسعيد مرعى عمرو والدكتور/ عادل عمر شريف                                 نواب رئيس المحكمة

وحضور السيد المستشار الدكتور / حمدان حسن فهمى        رئيس هيئة المفوضين

وحضور السيد / محمد ناجى عبد السميع            أمين السر

أصدرت الحكم الآتى

فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم229 لسنة 29 قضائية " دستورية ".

المقامة من

السيد/ مدحت جمال الدين سيف

ضد

1- السيد رئيس مجلس الوزراء

2- السيد وزير المالية

الإجراءات

          بتاريخ 20 أكتوبر سنة 2007، أودع المدعى صحيفة الدعوى قلم كتاب هذه المحكمة ، طالباً الحكم بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة 103 من قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون رقم 157 لسنة 1981 المعدل بالقانون رقم 187 لسنة 1993، ونص الفقرة الأولى من المادتين الخامسة والسادسة من مواد إصدار قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم 91 لسنة 2005.

          وقدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فيها ختامها الحكم بعدم قبول الدعوى بالنسبة للطعن على نص الفقرة الأولى من المادتين الخامسة والسادسة من مواد إصدار قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم 91 لسنة 2005 ورفض الدعوى بالنسبة لباقى الطلبات.

          وبعد تحضير الدعوى ، أودعت هيئة المفوضين تقريراً برأيها .

          ونُظرت الدعوى على الوجه المبين بمحضر الجلسة ، وقررت المحكمة إصدار الحكم فيها بجلسة اليوم.

المحكمة

          بعد الاطلاع على الأوراق، والمداولة .

          حيث إن الوقائع - على ما يتبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق - تتحصل فى أن مصلحة الضرائب كانت قد قدرت صافى إيرادات المدعى عن نشاطه فى مهنة المحاماة عن سنة 2001 تقديراً جزافياً بمبلغ 10264 جنيهاً، استناداً إلى تقديمه إقراراً تقديرياً غير مستند إلى دفاتر وسجلات، وبتاريخ 6/4/2004 تقدم المدعى بطعن على تقديرات المصلحة أمام لجنة طعن ضرائب كفر الشيخ – الدائرة التاسعة – قيد أمامها برقم 117 لسنة 2005، وبجلسة 12/2/2005 قررت اللجنة تخفيض تقديرات مأمورية الضرائب عن تلك السنة إلى 4343 جنيه، وإذ لم يرتض المدعى هذا القرار فقد طعن عليه أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية بالدعوى رقم 971 لسنة 2006 كلى ضرائب، وأثناء نظر الدعوى ، دفع بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة 103 من قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون رقم 157 لسنة 1981 المعدل بالقانون رقم 187 لسنة 1993، فيما تضمنه من أن يكون لمصلحة الضرائب عدم الاعتداد بالإقرار وتحديد الأرباح بطريق التقدير، ونص الفقرة الأولى من المادتين الخامسة والسادسة من القانون رقم 91 لسنة 2005 بإصدار قانون الضريبة على الدخل فيما تضمنه كل من النصين من تحديد تاريخ قبل أول أكتوبر سنة 2004، وإذ قدرت المحكمة جدية هذا الدفع، وصرحت للمدعى برفع الدعوى الدستورية ، فقد أقام المدعى الدعوى الماثلة .

          وحيث إن الفقرة الثانية من المادة 103 من قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون رقم 157 لسنة 1981 بعد تعديله بالقانون رقم 187 لسنة ، 1993، تنص على أن " ... وللمصلحة تصحيح الإقرار أو  تعديله، كما يكون لها عدم الاعتداد بالإقرار وتحديد الإيرادات أو الأرباح بطريق التقدير".

وتنص المادة الخامسة من القانون رقم 91 لسنة 2005 بإصدار قانون الضريبة على الدخل على أن "تنقضى الخصومة فى جميع الدعاوى المقيدة أو المنظورة لدى جميع المحاكم على اختلاف درجاتها قبل أول أكتوبر سنة 2004 بين مصلحة الضرائب والممولين، والتى يكون موضوعها الخلاف فى تقدير الضريبة ، وذلك إذا كان الوعاء السنوى للضريبة محل النزاع لا يجاوز عشرة آلاف جنيه. وتمتنع المطالبة بما لم يسدد من ضرائب تتعلق بهذه الدعاوى .

وفى جميع الأحوال لا يترتب على انقضاء الخصومة حق للممول فى استرداد ما سبق أن سدده تحت حساب الضريبة المستحقة على الوعاء المتنازع عليه.

وذلك كله ما لم يتمسك الممول باستمرار الخصومة فى الدعوى بطلب يقدم إلى المحكمة المنظور لديها الدعوى خلال ستة أشهر من تاريخ العمل بهذا القانون".

وتنص الفقرة الأولى من المادة السادسة من مواد إصدار ذلك القانون على أن "فى غير الدعاوى المنصوص عليها فى المادة الخامسة من هذا القانون، يكون للممولين فى المنازعات القائمة بينهم وبين مصلحة الضرائب، والمقيدة أو المنظورة أمام المحاكم على اختلاف درجاتها قبل أول أكتوبر سنة 2004، طلب إنهاء تلك المنازعات خلال سنة من تاريخ العمل بهذا القانون، مقابل أداء نسبة من الضريبة والمبالغ الأخرى المستحقة على الوعاء السنوى للضريبة المتنازع عليها، وفقاً للشرائح الآتية :.......".

          وحيث إن من المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن نطاق الدعوى الدستورية ، ينحصر فى الحدود التى تعلق بها الدفع بعدم الدستورية المثار أمام محكمة الموضوع، وكان المدعى قد قصر دفعه على عجز الفقرة الثانية من المادة 103 من قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون رقم 157 لسنة 1981 المعدل بالقانون رقم 187 لسنة 1993 والذى ينص على أن " .... ويكون لها عدم الاعتداد بالإقرار وتحديد الإيرادات أو الأرباح بطريق التقدير"، كما انصب دفعه على ما تضمنه نص الفقرة الأولى من كل من المادتين الخامسة والسادسة من مواد إصدار قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم 91 لسنة 2005 من تعيين تاريخ قبل أول أكتوبر سنة 2004 لتحديد مجال تطبيق أحكامهما، ومن ثم فإن نطاق الدعوى الراهنة يتحدد بهذه النصوص دون غيرها.

          وحيث إن المصلحة الشخصية المباشرة – وهى شرط لقبول الدعوى الدستورية - مناطها أن يكون ثمة ارتباط بينها وبين المصلحة فى الدعوى الموضوعية ، وذلك بأن يكون الفصل فى المسألة الدستورية لازماً للفصل فى الطلبات الموضوعية المرتبطة بها والمطروحة أمام محكمة الموضوع، وكان النزاع الموضوعى يدور حول الطعن على قرار لجنة الطعن الضريبى بتخفيض إيرادات المدعى عن نشاطه فى مهنة المحاماة عن سنة 2001 إلى 4343 جنيهاً، وعدم اعتداد مصلحة الضرائب بالإقرارات المقدمة منه، وتحديد إيراداته عن ذلك النشاط بطريق التقدير الجزافى ، فإن المصلحة الشخصية المباشرة فى الدعوى تكون متحققة بالنسبة للطعن على عجز الفقرة الثانية من المادة 103 من قانون الضرائب على الدخل، وما تضمنه نص الفقرة الأولى من المادة الخامسة من مواد إصدار قانون الضريبة على الدخل من تحديد نطاق تطبيق أحكامه بتاريخ قبل أول أكتوبر سنة 2004، دون ما تضمنه نص الفقرة الأولى من المادة السادسة من مواد إصدار ذلك القانون فى هذا الشأن، إذ تنصب أحكامه على الدعاوى المقيدة أو المنظورة لدى المحاكم قبل أول أكتوبر سنة 2004، والتى يجاوز الوعاء السنوى للضريبة محل النزاع فيها عشرة آلاف جنيه، وهو ليس حال الدعوى الماثلة ، وتبعاً لذلك فإن القضاء فى المسألة الدستورية المتعلقة بهذا النص لن يكون ذا أثر أو انعكاس على الدعوى الموضوعية والطلبات المطروحة بها، وقضاء محكمة الموضوع فيها، الأمر الذى يتعين معه القضاء بعدم قبول الدعوى بالنسبة لذلك النص، وبقبولها بالنسبة لباقى النصوص المشار إليها، ولا يغير من ذلك إلغاء قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون رقم 157 لسنة 1981، بمقتضى نص المادة الثانية من القانون رقم 91 لسنة 2005 بإصدار قانون الضريبة على الدخل، إذ المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن إلغاء النص التشريعى المطعون فيه لا يحول دون النظر والفصل فى الطعن بعدم الدستورية قبل من طبق عليهم ذلك القانون خلال فترة نفاذه، وترتبت بمقتضاه آثار قانونية بالنسبة إليهم، وتبعاً لذلك توافرت لهم مصلحة شخصية فى الطعن بعدم دستوريته، ذلك أن الأصل فى تطبيق القاعدة القانونية أنها تسرى على الوقائع التى تتم فى ظلها أى خلال الفترة من تاريخ العمل بها حتى إلغائها، فإذا ألغيت هذه القاعدة وحلت محلها قاعدة قانونية أخرى ، فإن القاعدة الجديدة تسرى من الوقت المحدد لنفاذها، ويقف سريان القاعدة القديمة من تاريخ إلغائها، وبذلك يتحدد النطاق الزمنى لسريان كل من القاعدتين القانونيتين، ومن ثم فإن المراكز القانونية التى نشأت وترتبت آثارها فى ظل أى من القانونين – القديم والجديد- تخضع لحكمه، فما نشأ منها وترتبت آثاره فى ظل القانون القديم يظل خاضعاً لحكمه، وما نشأ من مراكز قانونية وترتبت آثاره فى ظل القانون الجديد يخضع لهذا القانون وحده، وعلى ذلك فإن إلغاء قانون الضرائب على الدخل على النحو المشار إليه، والذى طبق على المدعى أثناء فترة نفاذه، وترتبت بمقتضاه آثار قانونية فى حقه، لا ينفى مصلحته فى الطعن عليه بعدم الدستورية ، والتى تبقى قائمة ومتحققة فى حدود نطاقها المتقدم ذكره.

          وحيث إن المدعى ينعى على النصوص المطعون فيها مخالفة المواد 8 ، 38 ، 40 من دستور سنة 1971، بقالة أن عجز الفقرة الثانية من المادة 103 من قانون الضرائب على الدخل المشار إليه قد أطلق يد مصلحة الضرائب فى تقدير إيرادات وأرباح صغار الممولين دون ضوابط أو أسباب عند رفض إقراراتهم، كما حدد نص الفقرة الأولى من المادة الخامسة من القانون 91 لسنة 2005 بإصدار قانون الضريبة على الدخل السالف الذكر تاريخ أول أكتوبر سنة 2004 لتحديد مجال انطباق أحكامه والإفادة منها، بما يعد إخلالاً بمبدأى المساواة وتكافؤ الفرص، وبمقتضيات العدالة الاجتماعية التى يقوم عليها النظام الضريبى ، والتى يتعين كفالتها للممولين.

          وحيث إن المقرر أن حماية هذه المحكمة للدستور، إنما ينصرف إلى الدستور القائم، إلا أنه إذا كان هذا الدستور ليس ذا أثر رجعى ، فإنه يتعين إعمال أحكام الدستور السابق الذى صدر النص المطعون عليه فى ظل العمل بأحكامه، طالما أن هذا النص قد عمل بمقتضاه إلى أن تم إلغاؤه أو استبدل نص آخر به خلال مدة سريان ذلك الدستور " . متى كان ذلك ، وكان قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون رقم 157 لسنة 1981 المعدل بالقانون رقم 187 لسنة 1993، الذى تضمن النص المطعون فيه، قد تم إلغاؤه بمقتضى قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم 91 لسنة 2005،  قبل نفاذ الإعلان الدستورى الصادر بتاريخ 30/3/2011 ، والدستور الحالى الصادر فى 25/12/2012، ومن ثم يتعين الاحتكام فى شأن المسألة الدستورية المتعلقة بالنص المطعون فيه، إلى نصوص دستور سنة 1971 ، الذى صدر القانون المشتمل على النص المطعون فيه، وتم العمل به إلى أن تم إلغاؤه، خلال مدة سريان ذلك الدستور.

          وحيث إن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أن " الضريبة فريضة مالية تقتضيها الدولة جبراً وبصفة نهائية من المكلفين بها، وهى بكل صورها تمثل عبئاً مالياً عليهم، ويتعين – تبعاً لذلك- وبالنظر إلى وطأتها وخطورة تكلفتها– أن يكون العدل من منظور اجتماعى مهيمناً عليها بمختلف صورها محدداً الشروط الموضوعية لاقتضائها نائياً عن التمييز بينها دون مسوغ، فذلك وحده ضمان خضوعها لشرط الحماية القانونية المتكافئة التى كفلها الدستور للمواطنين جميعاً فى شأن الحقوق عينها، فلا يحكمها إلا مقاييس موحدة لا تتفرق بها ضوابطها. ولما كانت السلطة التشريعية التى تنظم أوضاع الضريبة العامة بقانون يصدر عنها – إعمالا لنص المادة (119) من دستور سنة 1971  - يكون متضمناً تحديد وعائها وأسس تقديره وبيان مبلغها، والملتزمين أصلاً بأدائها، والمسئولين عن توريدها، وقواعد ربطها وتحصيلها وتوريدها وضوابط تقادمها، وغير ذلك مما يتصل ببنيانها. كما أن الضريبة التى يكون أداؤها واجباً وفقاً للقانون – وعلى ما تدل عليه المادتان (61، 119) من دستور سنة 1971 - هى التى تتوافر لها قوالبها الشكلية وأسسها الموضوعية ، وتكون العدالة الاجتماعية التى يقوم عليها النظام الضريبى ضابطاً فى الحدود المنصوص عليها فى المادة (38) من دستور سنة 1971، إذ ليس ثمة مصلحة مشروعة ترتجى من وراء إقرار تنظيم ضريبى يتوخى مجرد تنمية موارد الدولة من خلال فرض ضريبة تفتقر إلى تلك القوالب والأسس، ذلك أن جباية الأموال فى ذاتها لا تعتبر هدفاً يحميه الدستور.

          وحيث إن من المستقر عليه فى قضاء هذه المحكمة " أن تحديد دين الضريبة يفترض التوصل إلى تقدير حقيقى لقيمة المال الخاضع لها، باعتبار أن ذلك يُعد شرطاً لازماً لعدالة الضريبة ، ولصون مصلحة كل من الممول والخزانة العامة ، ويتعين أن يكون ذلك الدين –وهو ما يطلق عليه وعاء الضريبة ممثلاً فى المال المحمل بعبئها- محققاً ومحدداً على أسس واقعية يكون ممكناً معها الوقوف على حقيقته على أكمل وجه، ولا يكون الوعاء محققاً إلا إذا كان ثابتاً بعيداً عن شبهة الاحتمال أو الترخص، ذلك أن مقدار الضريبة أو مبلغها أو دينها إنما يتحدد مرتبطاً بوعائها، باعتباره منسوباً إليه، ومحمولاً عليه، وفق الشروط التى يقدر المشرع معها واقعية الضريبة وعدالتها، بما لا مخالفة فيه للدستور، وبغير ذلك لا يكون لتحديد وعاء الضريبة من معنى ، ذلك أن وعاء الضريبة هو مادتها، والغاية من تقرير الضريبة هو أن يكون هذا الوعاء مصرفها. ولا يحول إقرار السلطة التشريعية لقانون الضريبة العامة دون أن تباشر هذه المحكمة رقابتها عليه فى شأن توافر الشروط الموضوعية لعناصر تلك الضريبة ؛ وذلك بالنظر إلى خطورة الآثار التى تحدثها، وتمتد هذه الرقابة إلى الواقعة القانونية التى أنشأتها، وقوامها تلك الصلة المنطقية بين شخص محدد يعتبر ملتزماً بها، والمال المتخذ وعاءً لها محملاً بعبئها، وهذه الصلة -وهى التى لا تنهض الضريبة بتخلفها تتحراها هذه المحكمة لضمان أن يظل إطارها مرتبطاً بما ينبغى أن يقيمها على حقائق العدل الاجتماعى ، محدداً مضمونها وغايتها على ضوء القيم التى احتضنها الدستور.

          وحيث إن المشرع قد أو رد النص المطعون فيه ضمن الأحكام العامة الواردة بالباب السادس من الكتاب الأول من قانون الضرائب على الدخل المشار إليه، ولم يحقق فيه التوازن المطلوب بين أمرين هما حق الدولة فى استئداء الضريبة المستحقة قانوناً، لما تمثله من أهمية بالغة نحو وفاء الدولة بالتزاماتها العامة تجاه الأفراد، وبين الضمانات الدستورية والقانونية المقررة فى مجال فرض الضرائب على المواطنين، لا سيما من حيث تحديد وعاء الضريبة تحديداً حقيقياً كشرط لعدالتها. ذلك أن المشرع قد منح بهذا النص مصلحة الضرائب سلطة عدم الاعتداد بالإقرار وتحديد الإيرادات والأرباح بطريق التقدير الجزافى ، دون تقييد سلطتها فى هذا الشأن بضوابط ومعايير حاكمة ، يعد التزامها شرطاً لعدالة الضريبة ، ولصون مصلحة كل من الممولين والخزانة العامة ، وتكفل أن يكون وعاء الضريبة ممثلاً فى المال المحمل بعبئها محققاً ومحدداً على أسس واقعية يضحى ممكناً معها الوقوف على حقيقته بعيداً عن شبهة الاحتمال أو الترخص، وصولاً إلى تقدير حقيقى لهذا الوعاء، وتحديد المقدرة التكليفية للممولين تحديداً حقيقياً بعيداً عن الشطط فى التقدير الذى يجاوز أرباح الممولين الفعلية ، ويتعداها إلى أصل رأس المال فيدمره، ويقيم الربط الضريبى على أسس غير واقعية ، تصادم التوقع المشروع لهم، وتباغت حياتهم وتعصف بمقدراتهم ، وتصم الإقرارات المقدمة منهم بعدم الصحة فلا يكون مقدار الضريبة الملزمين بأدائها معروفاً لهم قبل استحقاقها، ولا عبؤها ماثلاً فى أذهانهم عند سابق تعام لاتهم، بما لازمه ترخص مصلحة الضرائب فى تحديد وعاء الضريبة ومادتها ومصرفها ومقدارها تبعاً لذلك، بعيداً عن الضوابط الدستورية الحاكمة لإنشاء الضرائب العامة ، ويتضمن إهداراً لقواعد العدالة الاجتماعية التى يقوم عليها النظام الضريبى وتهيمن عليه، وذلك كله بالمخالفة لنصوص المواد 61 ، 38 ، 119 من دستور سنة 1971 ، ولا يغير من ذلك تحميل مصلحة الضرائب طبقاً لنص المادتين (100) ، (104) من قانون الضرائب على الدخل بعبء الإثبات فى حالة عدم الاعتداد بالإقرار المعتمد من أحد المحاسبين والمستند إلى دفاتر منتظمة يتم إمساكها طبقاً لأحكام القانون، وإذ لم يحدد القانون القواعد الحاكمة للإثبات فى هذه الحالة ، بما يضمن عدالته والوصول إلى تقدير حقيقى لوعاء الضريبة ، بل منح نص المادة 105 من هذا القانون المصلحة سلطة ربط الضريبة طبقاً لما يستقر عليه رأيها فى حالة عدم موافقة الممول على التقدير أو لم يقم بالرد على ملاحظات المصلحة فى المهلة المحددة ، هذا فضلاً عن أن تحميل المصلحة بعبء الإثبات على النحو المشار إليه لا يسرى فى حالة عدم انتظام الدفاتر والسجلات أو عدم الإمساك بها، وبالنسبة لصغار الممولين من أصحاب النشاط التجارى أو الصناعى غير الملتزمين بإمساك دفاتر منتظمة أو اعتماد إقراراتهم الضريبية من أحد المحاسبين، والذين لا يمكن استبعادهم بحال من نطاق الحماية الدستورية ، ذلك أن التجاء مصلحة الضرائب إلى طريق التقدير يكون باعتباره أسلوب محاسبة وليس جزاء، بما يوجب مراعاة توفير الضمانات الدستورية فيما تجريه المصلحة من تقديرات، وعدم حرمان هؤلاء الممولين من الحق فى المعاملة القانونية الكافلة لمشروعية فرض الضريبة عليهم، وضمان تقدير وعائها تقديراً حقيقياً يقوم على ما تنبئ به مؤشرات دخلهم وغيرها من القرائن والأدلة ، وذلك كله من خلال إخضاع تقديرات المصلحة لإيراداتهم وأرباحهم لضوابط أو معايير تكفل لهم ذلك، وتبعد تلك التقديرات عن أسلوب التقدير الجزافى ، الذى عزف عنه المشرع فى قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم 91 لسنة 2005، مما يتعين معه القضاء بعدم دستورية النص المطعون فيه فيما لم يتضمنه من وضع ضوابط أو معايير للتقدير الذى تجريه المصلحة عند تحديدها لإيرادات وأرباح الممولين طبقاً لأحكامه.

          وحيث إنه بالنسبة للطعن على ما تضمنه نص الفقرة الأولى من المادة الخامسة من مواد إصدار قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون رقم 91 لسنة 2005 من تحديد نطاق تطبيق أحكامه بتاريخ قبل أول أكتوبر سنة 2004، فإن هذه المحكمة تباشر رقابتها على ذلك النص الذى لا زال معمولاً به، من خلال أحكام الدستور الحالى الصادر بتاريخ 25/12/2012، باعتباره الوثيقة الدستورية الحاكمة للنزاع الدائر حول هذا النص.

          وحيث إن المستقر عليه فى قضاء هذه المحكمة أن السلطة التى يملكها المشرع فى مجال تنظيم الحقوق، وإن كان الأصل فيها هو إطلاقها، إلا أن القيود التى يفرضها الدستور لصون هذه الحقوق من صور العدوان المحتمل عليها، هى التى تبين تخوم الدائرة التى لا يجوز أن يتداخل التنظيم التشريعى فيها هدفاً للحقوق التى يكفلها الدستور، أو مؤثراً فى محتواها بما ينال منها، ومن ثم تمثل هذه الدائرة مجالاً حيوياً لا يتنفس الحق إلا من خلالها، ولا يكون تنظيم هذا الحق ممكناً من زاوية دستورية إلا فيما وراء حدودها الخارجية ، ليكون اقتحامها مجانباً لتنظيمه، وعدواناً عليه أدخل إلى مصادرته أو تقييده، كذلك لا يجوز أن تنفصل النصوص القانونية التى نظم بها المشرع موضوعاً محدداً عن أهدافها، بل يجب أن تكون هذه النصوص مدخلاً إليها، وموطئاً لإشباع مصلحة عامة لها اعتبارها، ومرد ذلك، أن كل تنظيم تشريعى لا يصدر عن فراغ، ولا يعتبر مقصوداً لذاته، بل مرماه إنفاذ أغراض بعينها يتوخاها، وتعكس مشروعيتها إطاراً  للمصلحة العامة التى أقام المشرع عليها هذا التنظيم باعتباره أداة تحقيقها، وطريق الوصول إليها.

كما جرى قضاء هذه المحكمة على أن مبدأ المساواة أمام القانون، أساس للعدل، وهو أدخل إلى جوهر الحرية ، وأكفل  لإرساء السلام الاجتماعى ،• ولئن جاز القول بأن الأصل فى كل تنظيم تشريعى أن يكون منطويا على تقسيم أو تصنيف أو تمييز من خلال الأعباء التى يلقيها على البعض، أو المزايا التى يمنحها لفئة دون غيرها، إلا أن اتفاق هذا التنظيم مع أحكام الدستور، يفترض ألا تنفصل النصوص القانونية التى نظم بها المشرع موضوعا محددا، عن أهدافها، ليكون اتصال الأغراض التى توخاها، بالوسائل، منطقيا، وليس  واهياً أو واهناً،  بما يخل بالأسس الموضوعية التى يقوم عليها التمييز المبرر دستوريا.

          وحيث إن قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون رقم 157 لسنة 1981 المعدل بالقانون رقم 187 لسنة 1993 قد نظم فى المواد 157 وما بعدها منه تشكيل لجان الطعن الضريبى وإجراءات مباشرتها لمهامها، على نحو يبين منه أن هذه اللجان لا تعدو أن تكون هيئات إدارية أناط بها القانون مهمة الفصل فى المنازعات التى تتردد بين مصلحة الضرائب والممولين، باعتبار أن اللجوء إليها يمثل مرحلة أولية ، قصد بها إعادة النظر فى اختلاف وجهات النظر بين الطرفين قبل الإلتجاء إلى القضاء، وإذا كانت المادتين 161 ، 162 من القانون المار ذكره، قد نصت على أن للطرفين الحق فى الطعن على قرار لجنة الطعن الضريبى أمام المحكمة الابتدائية المختصة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان قرار اللجنة ، ولهما استئناف الحكم الصادر من تلك المحكمة أمام محكمة الاستئناف أياً كانت قيمة النزاع، فإن النصوص المذكورة باشتراطها عرض الخلاف بداءة على لجان الطعن الضريبى تكون قد استهدفت فتح الطريق أمام محاولة التوفيق بين الممول ومصلحة الضرائب، توخياً لدرء المضى فى خصومة يمكن تسوية عناصرها توفيقاً، فإذا لم تتحقق مثل هذه التسوية ، فقد أتاحت هذه النصوص للطرفين أن يلجئا إلى القضاء بدرجاته الم تعددة حسماً لهذا النزاع، وبذلك تكون تلك النصوص قد توخت من اشتراطها عرض النزاع على تلك اللجان تحقيق مصلحة مشروعة لا تنفصل فى غايتها عن الخصومة القضائية أمام المحاكم المختصة ، باستهدافها حسم تلك المنازعات على وجه السرعة وبإجراءات أكثر يسراً، بما قد يغنى عن الخصومة القضائية ، وإن كان لا يحول دونها. متى كان ذلك، وكان النص المطعون فيه قد قصر نطاق تطبيق الحكم الوارد به، والقاضى بإن قضاء الخصومة على الدعاوى المقيدة أو المنظورة أمام جميع المحاكم على اختلاف درحاتها، واستهدف من ذلك – على ما يتبين من الأعمال التحضيرية للقانون المذكور – التيسير على الممولين وتصفية المنازعات بينهم وبين مصلحة الضرائب، وإنهاء الخصومات بينهم، وتطبيق العفو الضريبى عليهم، مستبعداً من هذا النطاق الطعون المقامة أمام لجان الطعن الضريبى ، والتى يكون موضوعها الخلاف فى تقدير الضريبة ، ولا يجاوز الوعاء السنوى للضريبة محل النزاع فيها عشرة آلاف جنيه، دون مقتض أو مصلحة مشروعة تبرره ، إلا ما أوضحه وزير المالية فى هذا الشأن بمضبطة مجلس الشعب الجلسة الخامسة والستين المعقودة صباح السبت الموافق 9 أبريل سنة 2005 من أن اللجان فى يد المصلحة ووزير المالية ، وأن إنهاء النزاع أمامها لا يحتاج إلى قانون،وهو ما يتصادم ونص المادة 119 من دستور سنة 1971، والتى تقابلها المادة 18 من الإعلان الدستورى الصادر فى 30/3/2011 والمادة 26 من الدستور الحالى الصادر فى 25/12/2012، والتى لا تجيز الإعفاء من أداء الضريبة العامة إلا فى الأحوال المبينة فى القانون، هذا فضلاً عن أن المشرع وإن حدد تاريخ العمل بقانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم 91 لسنة 2005 فى 10/6/2005 – اليوم التالى لتاريخ نشره فى الجريدة الرسمية طبقاً لنص المادة التاسعة من مواد قانون الإصدار المشار إليه والتى استثنت بعض الحالات من هذا الحكم – إلا أنه عين تاريخاً آخر لتحديد مجال تطبيق الحكم الوارد بالنص المطعون فيه، والذى بمقتضاه تنقضى الخصومة فى الدعاوى المقيدة أو المنظورة لدى جميع المحاكم على اختلاف درجاتها قبل أول أكتوبر سنة 2004، دون أن يستند فى ذلك إلى أساس موضوعى ، سوى ما أشار إليه وزير المالية بمضبطة مجلس الشعب السالفة الذكر، من أن تحديد هذا التاريخ جاء درءاً للخطر الناشئ عن سبق الإعلان فى اجتماع الحزب الوطنى المعقود فى 23 سبتمبر سنة 2004 عن العزم على إنهاء المنازعات القضائية القائمة بين المصلحة والممولين وإسقاطها، والذى قد يشجع بعض الممولين على عدم سداد الضرائب المستحقة عليهم، والدخول فى منازعات قضائية مع مصلحة الضرائب توصلاً للاستفادة من ذلك النص، وهى جميعاً لا تكفى مسوغاً لاتخاذ التاريخ المذكور أساساً لتحديد نطاق تطبيق الأحكام المشار إليها، وعلى ذلك فإن النص المطعون فيه وقد استبعد من مجال تطبيق أحكامه الدعاوى المقيدة أو المنظورة لدى جميع المحاكم على اختلاف درجاتها بعد التاريخ المذكور، وكذا الطعون المقامة أمام لجان الطعن الضريبى قبل ذلك التاريخ وبعده، والتى ينصب الخلاف فيها على ذات الموضوع والمحل، فإنه يكون متضمناً إهداراً للحق فى الحماية القانونية المتكافئة التى لا تمييز فيها بين المراكز القانونية المتمثلة للممولين للضريبة ، ومنطوياً على تقسيم وتصنيف بينهم، ومتبنياً تمييزاً يناقض الغاية من وراء تقريره، ليصير ارتباطه عقلاً بأهدافه، باعتباره الوسيلة التى صاغها المشرع لتحقيقها، واهياً ليقع النص الطعين فى حدود نطاقه المشار إليه – مصادماً لمبدأ المساواة الذى كفله الدستور الحالى فى المادتين 8 و 33 منه، ولمقتضيات العدالة الاجتماعية التى حرصت المادتان 14 و 26 من ذلك الدستور على توكيدها، باعتبارها أحد الدعائم الأساسية التى يقوم عليها الاقتصاد الوطنى ، وهدف رئيسى لخطة التنمية تسعى إلى تحقيقه، والقاعدة الحاكمة للنظام الضريبى وإن شاء الضرائب وإنفاذها فى حق الممول، فضلاً عن مخالفة هذا النص للمادة 81 من الدستور، التى لا تجيز لأى قانون يتناول بالتنظيم ممارسة الحقوق والحريات أن يقيدها بما يمس أصلها أو جوهرها، الأمر الذى يتعين معه القضاء بعدم دستورية هذا النص فى حدود نطاقه المتقدم، وسقوط الأحكام المقابلة الواردة بالكتاب الدورى رقم 3 لسنة 2005 الصادر من وزير المالية بشأن قواعد انقضاء الخصومة وفقاً لأحكام النص المذكور، والتى ترتبط فى وجودها وزوالها بذلك النص ارتباطاً لا يقبل الفصل أو التجزئة .

فلهذه الأسباب

          حكمت المحكمة : أولاً: بعدم دستورية عجز الفقرة الثانية من المادة 103 من قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون رقم 157 لسنة 1981 المعدل بالقانون رقم 187 لسنة 1993 فيما تضمنه من تخويل مصلحة الضرائب عدم الاعتداد بالإقرار وتحديد الإيرادات والأرباح بطريق التقدير، دون وضع ضوابط أو معايير لهذا التقدير.

          ثانياً: عدم دستورية عبارة " قبل أول أكتوبر سنة 2004" الواردة بنص المادة الخامسة من القانون رقم 91 لسنة 2005 بإصدار قانون الضريبة على الدخل، وسقوط الأحكام المقابلة الواردة بالكتاب الدورى رقم 3 لسنة 2005 الصادر من وزير المالية بشأن قواعد انقضاء الخصومة وفقاً لأحكام النص المشار إليه.

           ثالثاً: إلزام الحكومة بالمصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة .

قوانين الايجارات القديمة - من اسئلة الملاك - ج 6 - مستشارك القانونى

من اسئلة الملاك حول قوانين الإيجارات القديمه :- 

تحدث فى خمسه خلقات عن قواتين الايجارات القديمه :-
1- قوانين الايجارات القديمة - الخلفيه التاريخيه - ج 1 - مستشارك القانونى على اللينك (https://youtu.be/AI602yeoUwI) .

2- قوانين الايجارات القديمة  -انهاء الايجار لعدم سداد الاجره و التكرار - ج 2 - مستشارك القانونى على اللينك (https://youtu.be/96G1cZjUUCQ).

3- قوانين الايجارات القديمة -انهاء عقد الايجار لعدم إمتداده  - ج 3 - مستشارك القانونى على اللينك (https://youtu.be/dfW9sEcvCCY).

4- قوانين الايجارات القديمة-انهاء عقد الايجار للإيجار من الباطن و الإضرار بالمبنى -ج4 -مستشارك القانونى على اللينك (https://youtu.be/Z1Xmg5yK98M) .

5- قوانين الايجارات القديمة - مشروع تعديلات قانون الايجارات القديمة - ج 5 - مستشارك القانونى على اللينك (https://youtu.be/X40Lhe9mR7Q )

و هذه الحلقه متعلقه بأسئله بعض الملاك و هى كالاتى :-

1- السؤال الاول عن حكم المحكمه الدستوريه العليا رقم 11 لسنة 23 ق دستوريه 0

حكمت المحكمه:- ثانياً :- ينحديد اليوم التالى لإنتهاء دور الإنعقاد التشريعي العادى
خلال العام (2018  /  2019 )  لمجلس النواب لنشر هذا الحكم تاريخاُ لإعمال أثره .

2- حكم عدم سداد إستهلاك المياه فى قوانين الايجارات القديمه .

تنص المادة 37من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على انه "  في جميع الحالات يلتزم المستأجر أن يسدد قيمة استهلاك المياه إلى المؤجر في المواعيد المحددة ‏لسداد الأجرة أو كلما طلب المؤجر ذلك مالم تضع الجهات الموردة للمياه أنظمة وقواعد ‏لأقتضاء هذة القيمة من شاغلى المبنى مباشرة وعلى المؤجر اثبات تقاضيه هذه القيمة ‏بأيصال مستقل أو مع ايصال استلام الأجرة . وترتب على التأخير في سداد قيمة استهلاك ‏المياه المستحقه للمؤجر ما يترتب على سداد الأجرة من اثار . "

قضت محكمه النقض بالاتى "  مفاد نص المادتين 33 ، 37/ 2 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن المستأجر لا يلتزم بقيمة استهلاك المياه المتفق عليها فى العقد ، وإنما بقيمة ما يخص الوحدة التى يشغلها من استهلاك فعلى وفق الأسس المبينة بالنص ، وأن التزامه بقيمة استهلاك المياه يعتبر من ملحقات الأجرة فيعامل معاملتها وما يترتب على التأخير فى الوفاء بها من آثار "  

( الطعن رقم 4651 لسنة 62 – جلسة24/10/1993 - السنة 44 ج3 ص 40 )

3- الزيزادات فى اجره الاماكن غير السكنيه :-  .

تنص المادة الثالثة من قانون رقم 6 لسنة 1997  بتعديل القفرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الاحكام الخـاصــة بايجار الاماكن غير السكنية على أنه "تحدد الاجرة القانونية للعين المؤجرة لغير اغراض السكني المحكوم بقوانين ايجار الاماكن ، بواقع .

ـ ثمانية امثال الاجرة اقانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل اول يناير 1944 .

ـ وخمسة امثال الاجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من اول يناير 1944 وحتي نوفمبر 1961 .

ـ واربعة امثال الاجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7 اكتوبر 1973 وحتي 9 سبتمبر 1977 .

ويسري هذا التحديد اعتبارا من موعد استحقاق الاجرة التلاية لتاريخ نشر هذا القانون .

وتزداد الاجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 وحتي 30 يناير 1966 بنسبة 10% اعتبارا من ذات الموعد .

ثم تستحق زيادة سنوية ، بصفة دورية ، في نفس هذا الموعد من الاعوام التالية بنسبة 10% من قيمة آخر اجرة قانونية لجميع الاماكن آنفة الذكر .

و تنص المادة 1 من القانون رقم 14 لسنة 2001 بتعديل القانون 6 لسنة 1997 الخاص  بتعديل القفرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الاحكام الخـاصــة بايجار الاماكن غير السكنية . على أنه "  يستبدل بنص الفقرة الأخيرة من المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية ، النص الآتي : " ثم تستحق زيادة سنوية وبصفة دورية في نفس هذا الموعد من آخر أجرة مستحقة من الأعوام التالية بنسبة : (2%) بالنسبة للأماكن المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 (1%) بالنسبة للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر سنة 1977 وحتى 30 يناير سنة 1996 ".

4- إلامتداد للحفيد 0

امتداد عقد الايجار للحفيد اذا توفى المستاجر الاصلى (الجد)قبل 15/11/2002 حتى ولو توفى والد الحفيد(ابن المستاجر الاصلى ) بعد هذا التاريخ 

استقر قضاء محكمة محكمة النقض على انه بصدور حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 70 لسنة 18ق فى اصبح لا يجوز امتداد عقد الايجار الا لجيل واحد فقط الا انه لايعمل بهذا الحكم الا من اليوم التالى لتاريخ نشره اى بعد 15/11/2002 كما انه لايطبق بأثر رجعى فقد اوقفت المحكمة الاثر الرجعى كما انها امتنعت عن المساس بالمراكز التى استقرت اذ جاء باسبابه (( لما كان ذلك وكان اعمال الاثر الرجعى للحكم بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 وعلى ماجرى انتهت اليه المحكمة فى هذه الاسباب ، مؤداها احداث خلخة اجتماعية واقتصادية مفاجئة ، تصيب فئات عريضة من القاطنين بوحدات سكنية تساندوا فى اقامتهم بها الى حكم هذا النص قبل القضاء بعدم دستوريته ، .... ، اذ كان ذلك فان المحكمة ترى اعمال الرخصة المخولة لها بنص الفقرة الثالثة من المادة 49 من قانونها ، وتحدد لسريان هذا الحكم تاريخا اخر هو اليوم التالى لنشره ، ) 

وهو ما اكدته محكمة النقض بقولها :- 

لما كان ذلك وكان المطعون فيه قد خالف هذا النظر واقام قضاءه برفض امتداد عقد ايجار عين النزاع للطاعنين على سند من سبق امتداده الى مورثهم – زوج الطاعنة الاولى ووالد الباقين –عن والده –المستاجر الاصلى – فلا يمتد العقد اليهم باعتبارهم احفاد المستاجر الاصلى اعمالا لحكم المحكمة الدستورية العليا المشار اليه ولوفاة مورث الطاعنين بعد العمل بموجب هذا الحكم ، على الرغم من ان سبق امتداد هذا العقد لمورث الطاعنين غير مانع قانونا من امتداده اليهم وذلك لوقوع الامتداد القانونى لصالح مورثهم عن والده المستاجر الاصلى 0000ومن ثم فقد اصبح مستاجر اصليا لعين النزاع من تاريخ هذ الامتداد ولو لم يحرر له عقد ايجار عنها ولا عبرة بعدئذ من كون وفاة مورث الطاعنين حدثت بعد العمل بموجب حكم المحكمة الدستورية العليا سالف البيان لانه فى هذه الحالة لايطبق فى حق الطاعنين لسريانه بأثر فورى على الوقائع اللاحقة على تاريخ تشره فى 14/11/2002،ومن ثم فان الحكم المطعون فيه يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون وقد حجبه هذا الخطأ عن بحث دفاع الطاعنين فى مدى توافر شروط امتداد هذا العقد اليهم عن مورثهم –زوج الطاعنة ووالد الباقيين – بالاقامة المعتادة معه حتى وفاته وهو دفاع جوهرى يتغير به – ان صح – وجه الراى فى الدعوى فانه يكون مشوبا ايضا بالاخلال بحق الدفاع والقصور فى التسبيب بما يوجب نقضه 

الطعن رقم 145 لسنة 76 ق جلسة 28/1/2009) 

كما قضت محكمة النقض :- 

لما كان الحكم المطعون فيه قد بنى قضاءه على ان عقد ايجار عين النزاع لايجوز ان يمتد مرة اخرى الى الطاعن بعد ان امتد من قبل الى والده الذى توفى بتاريخ 1/7/2000 قبل صدور حكم المحكمة الدستورية العليا سالف الذكر ، حال ان حظر امتداد عقد الايجار بعد وفاة المستأجر الى ذوى قرباه المقيمين معه من زوج وابناء ووالدين لاكثر من مرة واحدة – وهو مايقضى اليه قضاء ذلك الحكم – لا يسرى الا على الوقائع اللاحقة على نشره ، فان الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون ، وقد حجبته هذه المخالفة عن تمحيص ما تمسك به الطاعن من انه بقى مقيما مع والده فى عين النزاع الى وقت وفاته ، وهو دفاع –لو صح – لترتب عليه امتداد عقد الايجار اليه عملا بما تقضى به الفقرة الاولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ، بغير ان يحول دون ذلك كون العقد قد سبق امتداده من جد الطاعن الى والده ، متى كان ذلك فان الحكم يكون معيبا 

الفقرة رقم 2 من الطعن رقم 2001 سنة قضائية 74 مكتب فنى تاريخ الجلسة 06/04/2005
#مستشارك_القانوني
#قناة_مستشارك_القانوني_مايكل_بساده_اديب_المحامي
#مكتب_مايكل_بساده_اديب_المحامي
#MaichaelBessadaLawFirm
#الايجارات القديمه
#إمتداد_عقد_الإيجار 

#إنهاء_عقد_الإيجار_لعدم_وجود_من_يمتد_له_العقد

قوانين الايجارات القديمة - الخلفيه التاريخيه – الجزء الاول - مستشارك القانونى

قوانين الايجارات القديمة - الخلفيه التاريخيه – الجزء الاول - مستشارك القانونى

لمحه تاريخيه عن قوانين الإيجار القديم ( الاستثنائى )

1- أول فكرة لامتداد عقد الإيجار

 لم تكن إمدادا قانونيا صرفا بقوة القانون وإنما كان امتدادا مشروطا بطلب المستأجر البقاء في العين المؤجرة وجاء ذلك في أمر وزير الداخلية رقم 151 لسنة 1941 حيث نص في المادة الأولى منه على انه " لمستأجري المنازل أو أجزاء المنازل الخالية من المفروشات أو المفروشة و المخصصة للسكنى وللمستأجرين من الباطن في المدن وفى الأحياء التي يصدر بتحديدها قرار من وزير الداخلية الحق في طلب امتداد الإجارة القائمة في أول مايو سنة 1941 بالشروط الواردة فيها لمدد جديدة متتابعة بحيث لا تزيد المدة الواحدة على ستة أشهر ويجب للانتفاع بأحكام الفقرة السابقة أن يكون المستأجر قد قام بجميع الالتزامات المفروضة عليه بمقتضى عقد الإيجار وان يعلن المالك بخطاب موصى عليه برغبته في التجديد قبل انتهاء الإجارة بخمسة عشر يوما على الأقل"

2- ثم صدر المرسوم 598 رقم لسنة 1945

وكانت أول فكرة للامتداد القانوني دون تكليف المستأجر في إعلان رغبته في امتداد عقد الإيجار فنص في مادته الأولى على انه " لا يجوز للمؤجر إن يخرج المستأجر إلا بحكم قضائي يستند إلى احد السببين الآتيين :-

 (1) إن تكون الأجرة المستحقة بصفه قانونية طبقا لأحكام هذا الأمر لم تدفع في خلال خمسة عشر يوما من تاريخ المطالبة بها بعد لاستحقاق بإعلان على يد محضر أو بخطاب مسجل

 (2) إن يكون المستأجر قد استعمل المكان أو سمح باستعماله بطريقه تنافى شروط عقد الإيجار المعقول هاو تضر بمصلحه المالك ......"

3- ثم صدر المرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946

ونص في مادته الثانية على انه :- لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر إلا لأحد الأسباب الآتية

:- (أ‌) إذا لم يقم المستأجر بوفاء الأجرة المستحقة طبقا لأحكام هذا المرسوم بقانون في خلال خمسة عشر يوما من تاريخ المطالبة بها قضاء أو من تاريخ تكليف المستأجر بوفائها بإعلان على يد محضر أو بكتاب مسجل مصحوب بعلم وصول

 (ب‌) إذا كان المستأجر قد أجر من الباطن المكان المؤجر دون أن يكون له الحق في ذلك

 (ج) إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تنافى شروط الإيجار المعقولة أو تضر بمصلحة المالك"

4- ثم صدر القانون رقم 121 لسنة 1947

ثم صدر أول قانون صادر عن ممثلي الشعب ويقرر الامتداد القانوني لعقود الإيجار إلا وهو القانون رقم 121 لسنة 1947 والذي نص في مادته الثانية من ذات القانون والمعدلة بالقانون 17 لسنة 1949 على انه " لا يجوز للمؤجر إن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :- 

(أ‌) إذا لم يقم المستأجر بوفاء الأجرة المستحقة طبقا لأحكام هذا القانون في خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بإعلان على يد محضر أو بكتاب مسجل يسلم بإيصال

 (ب‌) إذا كان المستأجر قد أجر من الباطن المكان المؤجر بغير إذن كتابي صريح من المالك في تاريخ التأجير ولا يعمل بالتصريح العام العقد الأصلي بالتأجير من الباطن إلا إذا كان لاحقا لأخر ديسمبر سنة 1943

)ج) إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تنافى شروط الإيجار المعقولة أو تضر بمصلحة المالك

(د) إذا ثبت أن المكان المؤجر أصبح آيلا للسقوط ويخشى منه على سلامة المكان " 

غير أن الماده 9 من القانون 49/1977 أبقت على بعض نصوص القانون 121 لسته 1947

ومنها الماده 4  ، 5 مكرر (1، 2 ، 3 ، 4 ) ، 6 ، 14 ـ16 و تتعلق هذا المواد بتقدير الاجره و زيادتها و تخفيضها

ماده (4) :-

لا يجوز أن تزيد الاجره المتفق عليها في هقود لايجار التي ابرمت كمذ اول مايو سنة 1941 على اجره ابريل سنه 1941 أو أجره المثل لذلك إلا  بمقدار ما يأتي :-

(اولاً ) فيما يتعلق بالمحال المؤجره لأغراض تجاريه أو صناعيه و المحال العامه 45% إذا كانت الاجره المتفق عليها أو أجره المثل لا تتجاوز خمسة جنيهات شهرياً .

6% فيما عدا ذلك .

(ثانياً ) فيما يتعلق بعيادات الأطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و من اليهم من أصحاب المهن غير التجاريه 30% من الاجره المستحقه 0

(ثالثاً ) فيما يتعلق بالمدارس و المحاكم و الانديه و المستشفيات و جميع الأماكن الأخرى المؤجره للمصالح الحكوميه أو المعاهد العلميه 25 % من الاجره المستحقه 0

( رابعاً )  فيما يتعلق بالاماكن الأخرى :-

10% إذا كانت الاجره المتفق عليها أو أجره المثل لا تتجاوز اربعه جنيهات شهرياً 0

12% إذا كانت الاجره المتفق عليها أو أجره المثل لا تتجاوز عشر جنيهات شهرياً .

14% فيما زاد على ذلك.

على أنه إذا كانت هذه الأماكن مؤجره بقصد إستغلالها مفروشه أو أجرت مفروشه جازت زياده الاجره الى 70% من الاجره المتفق عليها أو أجره المثل 0

و يدخل في تقدير الاجره المتفق عليها أو أجره المثل تقويم كل شرط أو إلتزام جديد لم يكن وارداً فىالعقود المبرمه قبل اول مايو سنه 1941 أو لم يجر العرف في خذا التاريخ بفرضه على المستأجر

على أنه فيما يتهلق بمدينة الاسكندريه يكون مالؤجر بالخيار بين المطالبه باجرهشهر أغسطس سنة 1939 أو شهر ابريل سنه 1941 أو بأجره المثل لآيهما 0

و يكون المستأجر في جميع الأحوال سالفة الذكر بالخيار بين قبول الزياده و بين فسخ العقد 0

و تسرى الزياده المذكوره إبتداء من أو الشهر التالى لإخطار المؤجر المستأجر بطلب الزياده إلا فيما يتعلق بعقود الإيجار المبرمه أو التي ثار إمتدادها قبل أول مايو 1941 و التي لا تزال مدتها ساريه ، فإن الزياده بالنسبه اليها تبتدئ من تاريخ المطالبه بها بعد إنتهاء الاجاره المذكوره 0

 و لا تسري أحكام هذه الماده على المباني المنشأة منذ أول أكتوبر سنة 1944

5- ثم صدر قرار رئيس الجمهوريه العربيه المتحده رقم 169 /1961 بشأن تقرير بعض الإعفاءات من الضريبه على العقارات

ماده (1) :-

تُعفى من أداء الضريبه على العقارات المبنيه و الضرائب الإضافيه الاهرى المتعلقه بها المساكن التي لا يزيد متوسط الايجار الشهرى للحجره بالوحده السكنيه فيه على ثلاث جنيهات .

كما تُعفى من أداء الضريبه وحدها المساكن التي يزيد متوسط الإيجار الشهرى للحجره بالوحده السكنيه فيها على ثلاث جنيهات و لا يجاوز خمسة جنيهات

 و على المالك في كلتا الحالتين أن يُخفض قيمة الايجار للساكن بما يُعادل ما خص الوحده السكنيه من إعفاء0

6- ثم صدر القانون رقم 46 لسنة 1962 بشأن تحديد إيجار الأماكن بتاريخ 5 / 2 / 1962 و  ظل معمولاً ببعض مواده فقط .

المادة () : بعد الإطلاع على الدستور المؤقت؛ وعلى القانون رقم 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين والقوانين المعدلة له؛ وعلى القانون رقم 56 لسنة 1954 بشأن الضريبة على العقارات المبنية والقوانين المعدلة له؛ وعلى القانون رقم 45 لسنة 1962 بشأن تنظيم المباني؛ وعلى القانون رقم 222 لسنة 1955 بشأن فرض مقابل التحسين على العقارات والقوانين المعدلة له؛ وعلى قانون الإدارة المحلية الصادر بالقانون رقم 124 لسنة 1960 والقوانين المعدلة له؛ وعلى القانون رقم 129 لسنة 1961 في شأن الضريبة على العقارات المبنية؛ وعلى القانون رقم 168 لسنة 1961 في شأن خفض إيجار الأماكن؛ وعلى القانون رقم 169 لسنة 1961 بتقرير بعض الإعفاءات من الضريبة على العقارات المبنية وخفض الإيجارات بمقدار الإعفاء؛ وبناء على ما ارتآه مجلس الدولة؛

المادة (1) : تحدد إيجارات الأماكن المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض والتي تنشأ بعد العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961 المشار إليه، وفقاً لما يأتي: (أ) صافي فائدة استثمار العقار بواقع 5% من قيمة الأرض والمباني. (ب) 3% من قيمة المباني مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة. ومع مراعاة الإعفاءات المقررة بالقانون رقم 169 لسنة 1961 المشار إليه يضاف إلى القيمة الإيجارية المحددة وفقاً لما تقدم، ما يخصها من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية المستحقة. وتسري أحكام هذا القانون على المباني التي لم تؤجر أو تشغل لأول مرة حتى تاريخ العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961 المشار إليه.

المادة (2) : تقدر قيمة الأرض وفقا لثمن المثل وقت البناء وتقدر قيمة المباني وفقا لسعر السوق لمواد البناء وقت الإنشاء. وتحسب كامل قيمة الأرض والمباني والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق العامة في حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها واستيفاء الارتفاع المسموح به وطبقا للقيود المفروضة على المنطقة وأحكام قوانين تنظيم البناء وغيرها من اللوائح والقوانين. أما في حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها مع عدم استكمال البناء إلى الحد الأقصى المسموح به فتحسب كل قيمة المباني المنشأة، كما تحسب قيمة الأرض والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق بنسبة ما يقام فعلا من أدوار إلى العدد الكلي للأدوار الكاملة التي تسمح بها قيود الارتفاع المشار إليها. ويجوز في بعض المناطق تعديل هذه النسبة بما يتفق وصقع الموقع وذلك حسبما تراه لجان التقدير والمراجعة المنصوص عليها في هذا القانون. وإذا كان البناء لا يشغل غير جزء من الأرض المسموح بالبناء عليها فلا يحتسب في تقدير الإيجار من قيمة الأرض إلا بالقدر المخصص لمنفعة البناء فقط بشرط تحديد هذا القدر بفواصل ثابتة وإلا فلا تحتسب سوى المساحة المبني عليها بالفعل. وفي حالة المساكن المستقلة أو المباني ذات الصبغة الخاصة كالفيلات فيؤخذ في الاعتبار عند تحديد قيمة إيجار هذه الأبنية - علاوة على قيمة المباني - قيمة الأرض والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق بأكملها وبصرف النظر عن الحد الأقصى المسموح به لارتفاع البناء، على أنه إذا جد أي تغيير في الوضع الذي بني التقدير على أساسه، فيعاد التقدير وفقا للوضع الجديد.

المادة (3) : يعاد تقدير قيمة الأرض عند تحديد الإيجار في حالة تعلية البناء وذلك إذا تمت التعلية بعد خمس سنوات على الأقل من تاريخ إنشاء المباني الأصلية أو في حالة ما إذا طرأ على العقار ما يستوجب تطبيق القانون رقم 222 لسنة 1955 المشار إليه وفي هذه الأحوال تكون إعادة تقدير قيمة الأرض بقصد تحديد إيجار المباني المستجدة فقط.

المادة (4) : تختص لجان تقدير القيمة الإيجارية المنصوص عليها في المادة 13 من القانون رقم 56 لسنة 1954 المشار إليه بتحديد إيجار المباني الخاضعة لهذا القانون وتوزيعها على الوحدات، على أن يعدل تشكيلها بأن يضم إلى عضويتها اثنان من مهندسي الإدارات الهندسية المحلية بالمحافظة يصدر باختيارهما قرار من المحافظ وتكون رئاسة اللجنة للموظف الأعلى درجة من الأعضاء أو الأقدم عند تساوي الدرجة. ويجب على مالك العقار قبيل إعداده للاستعمال أن يخطر اللجنة التي يقع في دائرتها العقار بذلك لتقوم بتحديد الإيجار وتوزيعه، وللمالك أن يقدم إلى اللجنة المستندات المثبتة لقيمة الأرض والمباني لتستعين بها اللجنة عند التقدير كما له أن يتقدم إليها بمقترحاته عن كيفية توزيع الإيجار على وحدات البناء. ويجوز للمالك قبل صدور قرار اللجنة بتحديد الإيجار وتوزيعه أن يؤجر المبنى كله أو بعضه على أن يسري القرار المشار إليه بأثر رجعي من وقت إبرام عقد الإيجار.

المادة (4) : يجوز لمن يستأجر وحدة سكنية مفروشة لمدة تزيد على ستة شهور أن يتقدم إلى لجان التقدير المنصوص عليها في المادة السابقة لتقوم هذه اللجان بتحديد ما يجب إضافته على الإيجار المستحق قانونا عن هذه الوحدات كمقابل للمفروشات. ويجب تقديم الطلب إلى لجان التقدير خلال ستين يوما من تاريخ عقد الإيجار أو من تاريخ استكمال مدة الستة شهور. ويشترط لقبول الطلب أن يكون مصحوبا بما يدل على أداء تأمين يوازي 10% من قيمة إيجار شهر واحد بحد أدنى جنيه واحد، ويقدم هذا التأمين إلى المحافظة نقدا أو بحوالة بريدية. ويصدر قرار من وزير الإسكان والمرافق بتحديد القواعد التي تتبعها اللجان لتقدير مقابل المفروشات وقسط الاستهلاك السنوي وتتبع الإجراءات والقواعد المنصوص عليها في المادة السابقة عند نظر الطلب.

المادة (5) : يجوز لكل من المالك والمؤجر من الباطن والمستأجر على حسب الأحوال أن يتظلم من قرار لجنة التقدير الذي يصدر تطبيقا لحكم المادة 4 مكرر أمام مجلس المراجعة المنصوص عليه في المادة السابقة. ويخضع التظلم من حيث المواعيد والإجراءات للأحكام المنصوص عليها في المادة السابقة.

المادة (5) : يجوز للمالك أو المستأجر أن يتظلم من قرار لجنة التقدير أمام مجلس المراجعة المنصوص عليه في المادة 16 من القانون رقم 56 لسنة 1954 المشار إليه على أن يعدل تشكيله بحيث يكون برئاسة قاض يندبه رئيس المحكمة الابتدائية بدائرة المحافظة، ويضم إلى عضوية المجلس اثنان من مهندسي الإدارات الهندسية المحلية بالمحافظة يصدر بتعيينهما قرار من المحافظ. ويجب تقديم التظلم إلى المجلس خلال ستين يوما تسري بالنسبة للمالك من تاريخ إخطاره بقرار اللجنة بكتاب مسجل مصحوب بعلم وصول وبالنسبة للمستأجر من تاريخ إخطاره على النحو السابق أو من تاريخ إبرام عقد الإيجار بالنسبة للمستأجر الأول. ويكون قرار المجلس غير قابل لأي طريق من طرق الطعن، ولا يترتب على الطعن في قرارات اللجان وقف تنفيذها. ولا يجوز لأي مستأجر آخر المنازعة في أجرة الوحدة السكنية متى صار تحديدها نهائيا.

المادة (6) : تسري أحكام هذا القانون على عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدنا بالتطبيق لأحكام قرار رئيس الجمهورية رقم 1755 لسنة 1960 المشار إليه وعلى القرى التي يصدر بها قرار من وزير الإسكان والمرافق بناء على طلب المحافظ المختص.

المادة (6) : تشكل لجنة عليا برئاسة وزير الإسكان والمرافق وعضوية كل من وكيل وزارة الإسكان والمرافق المختص ومستشار الدولة لوزارة الإسكان والمرافق يكون لها تفسير أحكام هذا القانون وتعتبر قراراتها في هذا الشأن تفسيرا تشريعيا ملزما وتنشر في الجريدة الرسمية.

المادة (6) : تباشر اللجان والمجالس المشار إليها في المادتين 4 و5 أعمالها فيما يتعلق بتنفيذ أحكام هذا القانون، وفقا للشروط والأوضاع التي يصدر بها قرار من وزير الإسكان والمرافق. وتقوم هذه اللجان بتوزيع القيم المحسوبة وفقا للمادتين الثانية والثالثة، على وحدات المبنى المختلفة على أساس نسبة مساحتها إلى المساحة الكلية لهذه الوحدات، ومع مراعاة ظروف وصقع كل وحدة والغرض من استعمالها.

المادة (7) : يعاقب المؤجر الذي يخالف قرار تحديد الإيجار وتوزيعه بالحبس مدة لا تزيد على ثلاثة أشهر وبغرامة لا تجاوز مائتي جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين.

المادة (8) : ينشر هذا القرار بقانون بالجريدة الرسمية، ويصدر وزير الإسكان والمرافق القرارات اللازمة لتنفيذه.

 التوقيع :  رئيس الجمهورية - جمال عبد الناصر

7- ثم صدر القانون رقم 7 لسنة 1965 بشأن تخفيض إيجار المساكن بتاريخ 22 / 2 / 1965.

المادة (1) : تخفض بنسبة 20% الأجور الحالية للأماكن الخاضعة لأحكام المرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 والقانونين رقم 55 لسنة 1958 ورقم 168 لسنة 1961 وتسري التخفيضات المشار إليها في هذه الفقرة اعتبارا من الأجرة المستحقة عن شهر مارس سنة 1965 وإذا كان المكان المؤجر الذي تنطبق عليه الشروط الواردة في القوانين السالفة الذكر لم يكن قد سبق تأجيره قبل العمل بأحكام هذا القانون يكون التخفيض عند التعاقد على تأجيره بالنسب المشار إليها في القوانين سالفة الذكر على أساس أجر المثل الساري عند إنشاء المكان مخفضا بالنسبة المشار إليها في الفقرة السابقة.

المادة (2) : تخفض بنسبة 35% الأجور المتعاقد عليها للأماكن الخاضعة لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 والتي لم يكن قد تم تقدير قيمتها الإيجارية طبقاً لأحكام هذا القانون تقديراً نهائياً غير قابل للطعن فيه. وتعتبر الأجرة المخفضة طبقاً للفقرة السابقة تحديدا نهائياً غير قابل للطعن فيه للقيمة الإيجارية ويسري بأثر رجعي من بدء تنفيذ عقد الإيجار. وبالنسبة للاماكن التي يكون قد تم تقدير قيمتها الإيجارية تقديراً نهائياً غير قابل للطعن فيه تعدل هذه القيمة على أساس الأجرة المخفضة طبقاً لحكم هذه المادة أو طبقاً للتقدير الذي تم وفقاً لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 أيهما أقل وذلك اعتباراً من الأجرة المستحقة عن شهر مارس سنة 1965

المادة (3) : يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر وبغرامة لا تقل عن مائتي جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين كل مؤجر يخالف أحكام هذا القانون.

المادة (4) : ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به من تاريخ نشره. يبصم هذا القانون بخاتم الدولة وينفذ كقانون من قوانينها،

 التوقيع :  جمال عبد الناصر - رئيس الجمهورية العربية المتحدة

8- ثم صدر القانون رقم 52 لسنة 1969 بشأن إيجار الأماكن و تنظيم العلاقه بين المؤجرين و المستأجرين

5- ثم صدر القانون رقم 52 لسنة 1969 ونصت المادة الثالثة والعشرون على انه " فى غير الاماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :-
(أ‌) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى علية مصحوب بعلم الوصول بدون مظروف أو بإعلان على يد محضر على انه لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بأداء الأجرة وفوائدها بواقع 7% من تاريخ الاستحقاق حتى تاريخ السداد والمصاريف الرسمية وذلك قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى فإذا تكرر امتناعه أو تأخر عن الوفاء بالأجرة المستحقة دون أن يقدم مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء 

(ب‌) إذا اجر المستأجر المكان المؤجر من الباطن أو تنازل عنه أو تركة للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي صريح من المالك وذلك مع عدم الإخلال بأحكام المواد 4 ، 21 ، 26 ، 27 من هذا القانون 

(ج) إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة أو تضر بمصلحة المؤجر

9- ثم صدر القانون رقم 49 لسنة 1977بشأن إيجار الأماكن و تنظيم العلاقه بين المؤجرين و المستأجرين

وقد جاء نص المادة التاسعة من القانون رقم 49 لسنة 1977على النحو الآتى :-

" يستمر العمل بالأحكام المحددة للأجرة والأحكام المقررة على مخالفتها بالقانون رقم 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين والقانون رقم 169 لسنة 1961 بتقرير بعض الإعفاءات والقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن والقانون رقم 7 لسنة 1965 فى شأن تخفيض إيجار الأماكن والقانون رقم 52 لسنة 1969 فى شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين والقوانين المعدلة لها وذلك بالنسبة إلى نطاق سريان كل منها " .

ويقصد بهذا النص إستبقاء أحكام تحديد الأجرة والجزاءات المقررة التى تضمنتها القوانين السابقة للعمل بكل منها بالنسبة إلى الأماكن التى كانت تخضع له وقصر تطبيق الأحكام التى أوردها قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 فى الفصل الثانى من الباب الأول منه فيما يخص تقدير وتحديد الأجرة على الأماكن التى يرخص فى إقامتها من تاريخ العمل به فى 9/9/1977 .

وقد جاء نص المواد المتعلقه بتقدير القيمه الإيجاريه من القانون رقم 49 لسنة 1977على النحو الآتى :-

مادة 14

تقدر اجرة المبني المرخص في اقامته من تاريخ العمل بهذا القانون علي الاسس الآتية:

( أ ) صافي عائد استثمار العقار بواقع 7% ( سبعة في المائة ) من قيمة الارض والمباني .

( ب ) مقابل استهلاك رأس المال والمصروفات الاصلاحات والصيانة والادارة بواقع 3% ( ثلاثة في المائة ) من قيمة المباني .

ومع مراعاة الاعفاءات المقررة في شأن الضريبة علي العقارات المبنية يضاف الي الاجرة المحددة وفقا لما تقدم ما يخصها من الضرائب العقارية الاصلية والاضافية كل ذلك مع عدم الاخلال باحكام القوانين الاخري الخاصة بالتزامات كل من المؤجر والمستأجرين بشأن الضرائب والرسوم .

        ويلتزم المستأجر باداء هذه الضرائب والرسوم الي المؤجر مع الاجرة الشهرية ويترتب علي عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة علي عدم سداد الاجرة .

مادة 15

يكون تحديد اجرة المباني بعد انشائها علي اساس تقدير قيمة الارض وفقا لثمن المثل في عام 1974 مع ريادة سنوية مقدارها 7% ( سبعة في المائة ) لحين البناء ، وتقدير قيمة المباني وفقا للتكلفة الفعلية وقت البناء ، وذلك دون التقيد بالاجرة المبدئية المقدرة للمبني قبل انشائه مع الالتزام بمستوي المباني المبين بالموافقة الصادر علي اساها ترخيص البناء دون اعتداد باية زيادة في المواصفات اثناء التنفيذ .

اما في حالة البناء علي كل المساحة المسموح بالبناء عليها مع عدم استكمال المبني الحد الاقصي المسموح به لارتفاع البناء تحسب كل قيمة المباني المنشأة كما تحسب قفيمة الارض والاساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق بنسبة ما يقام فعلا من ادوار الي العدد الكلي للأدوار التي تسمح بها قيود الارتفاع المشار اليها ويجوز في بعض المناطق تعديل هذه النسبة بما يتفق وظروف العمران وذلك بقرار من المجلس المحلي المختص .

        واذا كان البناء لا يشغل غير جزء من الارض المسموح بالبناء عليها فلا يحسب في تقدير الايجار من قيمة الارض الا اقدر المخصص لمنفعة البناء فقط بشرط تحديد هذا القدر بفواصل ثابتة والا فلا تحسب سوي المساحة المبني عليها بالفعل .

مادة 16

يعاد تقدير قيمة الارض عند تحديد الاجرة في حالة تعلية البناء وذلك اذا تمت التعلية بعد سنتين علي الاقل من تاريخ انشاء المباني او في حالة ما اذا طرأ علي العقار ما يتوجب تطبيق اعادة تقدير القوانين العادية في شأن التحسين وفي هذه الاحلة تكون اعادة تقدير قيمة الارض بقصد تحديد اجرة المباني المستجدة فقط .

مادة 17

تكون قرارات لجان تحديد الاجرة نافذا رغم الطعن عليهما ونعتبر نهائية اذا لم يطعن عليها في الميعاد .

مادة 18

يكون الطعن علي قرارات لجان تحديد الاجرة خلال ثلاثين يوما من تاريخ الاخطار بصدور قرار اللجنة اما المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها المكان المؤجر ويلحق بتشكيلها مهندس معماري او مدني مقيد بنقابة المهندسين من الدرجة الثانية علي الاقل ومن غير القائمين بتحديد الاجرة يختاره المحافظ لمدة سنتين قابلة للتجديد ولا يكون له صوت معدود في المداولة ، ويحلف المهندس يمينا امام احدي دوائر الاستئناف المختصة بأن يؤدي عمله بصدق وامانة .

مادة 31

 في غير الأماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:-

(أ‌) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى علية مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر و لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخر عن الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم 

(ب‌) إذا اجر المستأجر المكان المؤجر من الباطن أو تنازل عنه أو تركة للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي وذلك مع عدم الإخلال بأحكام المواد التي تجيز للمستأجر ذلك 

(ج) إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة والمتعارف عليها أو تضر بمصلحة المؤجر أو استعمله في غير الأغراض المؤجر من اجلها وذلك بعد اعذراه بإعادة الحالة إلى ما كانت عليه
(د) إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة ضارة بالصحة أو مقلقة للراحة أو منافية للآداب العامة متى ثبت ذلك بحكم قضائي نهائي"

المادة 34

تخفض الأجرة المستحقة بمقدار 5% بحد أدنى مقدار مائتا مليم بالنسبة الى شاغلى الأماكن الذين لم يكونوا ملتزمين بقيمة استهلاك المياه فى 18 /8 / 1969 كما يسرى هذا الخفض اذا كان قد جرى العمل بين المؤجر والمستأجر على تحمل المؤجر بقيمة الأستهلاك على الرغم من النص فى عقد الأيجار على التزام المستأجر بها على الا يسرى هذا الخفض بالنسبة الى الأماكن التى انشأت قبل اول يناير سنة 1944. ويجوز لكل من المالك أو المستأجر تركيب عداد خاص على نفقته لحساب استهلاك المياه بالوحدة المؤجرة وذلك دون اشتراط موافقة الأخر وفى هذه الحالة تتم المحاسبة وفقا للأوضاع المبينة فى المادة السابقة .

10- ثم صدر القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن الاحكام الخاصة بتأجير وبيع الاماكن

المادة 18

 لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :-

(أ‌) الهدم الكلى أو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط و الإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا لأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية 

(ب‌) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى علية مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر و لا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط إن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر
فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخر عن الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال 

(ج ) إذا ثبت إن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجرة من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي ، أو تركة بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون إخلال بالحالات التي يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركة لذوى القربى وفقا لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977
(د) إذا ثبت بحكم قضائي نهائي إن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة ا وفى إغراض منافية للآداب العامة ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة وتلغى المادة 31 من القانون 49 لسنة 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون " 

المادة 7

اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون تزاد فى أول يناير من كل سنة أجرة الاماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر 1977 زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة من القيمة الايجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية فى ذات وقت الانشاء حتى لو أدخلت عليها تعديلات جوهرية . ويخصص المالك نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة ويعتبر بمثابة تحت يده ويصدر قرار من الوزير المختص بالاسكان بتنظيم التصرف فيه لهذا الغرض . وتحدد الزيادة المشار اليها وفقا للنسب الآتية : (أ) 30% عن الاماكن المنشاة قبل أول يناير سنة 1944 . (ب) 20% عن الاماكن المنشأة منذ أول يناير سنة 1944 ، وقبل 5 من نوفمبر سنة 1961 . (ج) 10% عن الاماكن المنشأن منذ 5 نوفمبر سنة 1961 ، وحتى 6 من أكتوبر سنة 1973 . ( د ) 5 % عن الاماكن المنشأن منذ 7 أكتوبر سنة 1973 وحتى 9 سبتمبر سنة 1977 .

المادة 19

فى الاحوال التى يتم فيها تغيير استعمال العين الى غير أغراض السكنى تزاد الاجرة القانونية بنسبة : 1- 200% للمبانى المنشأة قبل أول يناير 1944 . 2- 100% للمبانى المنشأة منذ أول يناير 1944 وقبل 5 نوفمبر 1961 3- 75 % للمبانى المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961 وحتى 9 سبتمبر 1977 4- 50% للمبانى المنشأة أو التى تنشأ بعد 9 سيتمبر 1977 . وفى حالة التغيير الجزئى للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار إليها . ويشترط ألا يترتب على تغيير الاستعمال كليا أو جزئيا الحاق ضرر بالمبنى أو بشاغليه . وتلغى المادة (23) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ بهذا القانون .

#مستشارك_القانوني

#قناة_مستشارك_القانوني_مايكل_بساده_اديب_المحامي

#مكتب_مايكل_بساده_اديب_المحامي

#MaichaelBessadaLawFirm

# الايجارات القديمه