قوانين الايجارات القديمة - من اسئلة الملاك - ج 6 - مستشارك القانونى

من اسئلة الملاك حول قوانين الإيجارات القديمه :- 

تحدث فى خمسه خلقات عن قواتين الايجارات القديمه :-
1- قوانين الايجارات القديمة - الخلفيه التاريخيه - ج 1 - مستشارك القانونى على اللينك (https://youtu.be/AI602yeoUwI) .

2- قوانين الايجارات القديمة  -انهاء الايجار لعدم سداد الاجره و التكرار - ج 2 - مستشارك القانونى على اللينك (https://youtu.be/96G1cZjUUCQ).

3- قوانين الايجارات القديمة -انهاء عقد الايجار لعدم إمتداده  - ج 3 - مستشارك القانونى على اللينك (https://youtu.be/dfW9sEcvCCY).

4- قوانين الايجارات القديمة-انهاء عقد الايجار للإيجار من الباطن و الإضرار بالمبنى -ج4 -مستشارك القانونى على اللينك (https://youtu.be/Z1Xmg5yK98M) .

5- قوانين الايجارات القديمة - مشروع تعديلات قانون الايجارات القديمة - ج 5 - مستشارك القانونى على اللينك (https://youtu.be/X40Lhe9mR7Q )

و هذه الحلقه متعلقه بأسئله بعض الملاك و هى كالاتى :-

1- السؤال الاول عن حكم المحكمه الدستوريه العليا رقم 11 لسنة 23 ق دستوريه 0

حكمت المحكمه:- ثانياً :- ينحديد اليوم التالى لإنتهاء دور الإنعقاد التشريعي العادى
خلال العام (2018  /  2019 )  لمجلس النواب لنشر هذا الحكم تاريخاُ لإعمال أثره .

2- حكم عدم سداد إستهلاك المياه فى قوانين الايجارات القديمه .

تنص المادة 37من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على انه "  في جميع الحالات يلتزم المستأجر أن يسدد قيمة استهلاك المياه إلى المؤجر في المواعيد المحددة ‏لسداد الأجرة أو كلما طلب المؤجر ذلك مالم تضع الجهات الموردة للمياه أنظمة وقواعد ‏لأقتضاء هذة القيمة من شاغلى المبنى مباشرة وعلى المؤجر اثبات تقاضيه هذه القيمة ‏بأيصال مستقل أو مع ايصال استلام الأجرة . وترتب على التأخير في سداد قيمة استهلاك ‏المياه المستحقه للمؤجر ما يترتب على سداد الأجرة من اثار . "

قضت محكمه النقض بالاتى "  مفاد نص المادتين 33 ، 37/ 2 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن المستأجر لا يلتزم بقيمة استهلاك المياه المتفق عليها فى العقد ، وإنما بقيمة ما يخص الوحدة التى يشغلها من استهلاك فعلى وفق الأسس المبينة بالنص ، وأن التزامه بقيمة استهلاك المياه يعتبر من ملحقات الأجرة فيعامل معاملتها وما يترتب على التأخير فى الوفاء بها من آثار "  

( الطعن رقم 4651 لسنة 62 – جلسة24/10/1993 - السنة 44 ج3 ص 40 )

3- الزيزادات فى اجره الاماكن غير السكنيه :-  .

تنص المادة الثالثة من قانون رقم 6 لسنة 1997  بتعديل القفرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الاحكام الخـاصــة بايجار الاماكن غير السكنية على أنه "تحدد الاجرة القانونية للعين المؤجرة لغير اغراض السكني المحكوم بقوانين ايجار الاماكن ، بواقع .

ـ ثمانية امثال الاجرة اقانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل اول يناير 1944 .

ـ وخمسة امثال الاجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من اول يناير 1944 وحتي نوفمبر 1961 .

ـ واربعة امثال الاجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7 اكتوبر 1973 وحتي 9 سبتمبر 1977 .

ويسري هذا التحديد اعتبارا من موعد استحقاق الاجرة التلاية لتاريخ نشر هذا القانون .

وتزداد الاجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 وحتي 30 يناير 1966 بنسبة 10% اعتبارا من ذات الموعد .

ثم تستحق زيادة سنوية ، بصفة دورية ، في نفس هذا الموعد من الاعوام التالية بنسبة 10% من قيمة آخر اجرة قانونية لجميع الاماكن آنفة الذكر .

و تنص المادة 1 من القانون رقم 14 لسنة 2001 بتعديل القانون 6 لسنة 1997 الخاص  بتعديل القفرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الاحكام الخـاصــة بايجار الاماكن غير السكنية . على أنه "  يستبدل بنص الفقرة الأخيرة من المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية ، النص الآتي : " ثم تستحق زيادة سنوية وبصفة دورية في نفس هذا الموعد من آخر أجرة مستحقة من الأعوام التالية بنسبة : (2%) بالنسبة للأماكن المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977 (1%) بالنسبة للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر سنة 1977 وحتى 30 يناير سنة 1996 ".

4- إلامتداد للحفيد 0

امتداد عقد الايجار للحفيد اذا توفى المستاجر الاصلى (الجد)قبل 15/11/2002 حتى ولو توفى والد الحفيد(ابن المستاجر الاصلى ) بعد هذا التاريخ 

استقر قضاء محكمة محكمة النقض على انه بصدور حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 70 لسنة 18ق فى اصبح لا يجوز امتداد عقد الايجار الا لجيل واحد فقط الا انه لايعمل بهذا الحكم الا من اليوم التالى لتاريخ نشره اى بعد 15/11/2002 كما انه لايطبق بأثر رجعى فقد اوقفت المحكمة الاثر الرجعى كما انها امتنعت عن المساس بالمراكز التى استقرت اذ جاء باسبابه (( لما كان ذلك وكان اعمال الاثر الرجعى للحكم بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 وعلى ماجرى انتهت اليه المحكمة فى هذه الاسباب ، مؤداها احداث خلخة اجتماعية واقتصادية مفاجئة ، تصيب فئات عريضة من القاطنين بوحدات سكنية تساندوا فى اقامتهم بها الى حكم هذا النص قبل القضاء بعدم دستوريته ، .... ، اذ كان ذلك فان المحكمة ترى اعمال الرخصة المخولة لها بنص الفقرة الثالثة من المادة 49 من قانونها ، وتحدد لسريان هذا الحكم تاريخا اخر هو اليوم التالى لنشره ، ) 

وهو ما اكدته محكمة النقض بقولها :- 

لما كان ذلك وكان المطعون فيه قد خالف هذا النظر واقام قضاءه برفض امتداد عقد ايجار عين النزاع للطاعنين على سند من سبق امتداده الى مورثهم – زوج الطاعنة الاولى ووالد الباقين –عن والده –المستاجر الاصلى – فلا يمتد العقد اليهم باعتبارهم احفاد المستاجر الاصلى اعمالا لحكم المحكمة الدستورية العليا المشار اليه ولوفاة مورث الطاعنين بعد العمل بموجب هذا الحكم ، على الرغم من ان سبق امتداد هذا العقد لمورث الطاعنين غير مانع قانونا من امتداده اليهم وذلك لوقوع الامتداد القانونى لصالح مورثهم عن والده المستاجر الاصلى 0000ومن ثم فقد اصبح مستاجر اصليا لعين النزاع من تاريخ هذ الامتداد ولو لم يحرر له عقد ايجار عنها ولا عبرة بعدئذ من كون وفاة مورث الطاعنين حدثت بعد العمل بموجب حكم المحكمة الدستورية العليا سالف البيان لانه فى هذه الحالة لايطبق فى حق الطاعنين لسريانه بأثر فورى على الوقائع اللاحقة على تاريخ تشره فى 14/11/2002،ومن ثم فان الحكم المطعون فيه يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون وقد حجبه هذا الخطأ عن بحث دفاع الطاعنين فى مدى توافر شروط امتداد هذا العقد اليهم عن مورثهم –زوج الطاعنة ووالد الباقيين – بالاقامة المعتادة معه حتى وفاته وهو دفاع جوهرى يتغير به – ان صح – وجه الراى فى الدعوى فانه يكون مشوبا ايضا بالاخلال بحق الدفاع والقصور فى التسبيب بما يوجب نقضه 

الطعن رقم 145 لسنة 76 ق جلسة 28/1/2009) 

كما قضت محكمة النقض :- 

لما كان الحكم المطعون فيه قد بنى قضاءه على ان عقد ايجار عين النزاع لايجوز ان يمتد مرة اخرى الى الطاعن بعد ان امتد من قبل الى والده الذى توفى بتاريخ 1/7/2000 قبل صدور حكم المحكمة الدستورية العليا سالف الذكر ، حال ان حظر امتداد عقد الايجار بعد وفاة المستأجر الى ذوى قرباه المقيمين معه من زوج وابناء ووالدين لاكثر من مرة واحدة – وهو مايقضى اليه قضاء ذلك الحكم – لا يسرى الا على الوقائع اللاحقة على نشره ، فان الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون ، وقد حجبته هذه المخالفة عن تمحيص ما تمسك به الطاعن من انه بقى مقيما مع والده فى عين النزاع الى وقت وفاته ، وهو دفاع –لو صح – لترتب عليه امتداد عقد الايجار اليه عملا بما تقضى به الفقرة الاولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ، بغير ان يحول دون ذلك كون العقد قد سبق امتداده من جد الطاعن الى والده ، متى كان ذلك فان الحكم يكون معيبا 

الفقرة رقم 2 من الطعن رقم 2001 سنة قضائية 74 مكتب فنى تاريخ الجلسة 06/04/2005
#مستشارك_القانوني
#قناة_مستشارك_القانوني_مايكل_بساده_اديب_المحامي
#مكتب_مايكل_بساده_اديب_المحامي
#MaichaelBessadaLawFirm
#الايجارات القديمه
#إمتداد_عقد_الإيجار 

#إنهاء_عقد_الإيجار_لعدم_وجود_من_يمتد_له_العقد